任意売却とは、債務者と債権者の合意のもと、適正価格で不動産を売却することです。
なぜ売却しないといけないのか？
住宅ローンの返済が滞ると、最初は金融機関から電話や文書による催促がありますが、
3ヵ月～6ヵ月滞納し、期限の利益の喪失となると、保証会社は住宅金融支援機構（旧、住宅金融公庫）や金融機関に対し、ご本人に代わりローン残高と延滞利息を一括して返済します。
これを代位弁済といいます。
その後、保証会社は不動産を抵当権に基づき差押え、『競売』の手続きにより強制的に資金を回収します。
多くの方が陥る問題
保証機関による銀行への全額支払いが行われた場合、あなたの債務は、代位弁済・保証履行を行った保証機関に移り、その支払った金額を、一括で返済するように保証機関より請求されます。１ヶ月の返済も出来ないあなたに、何千万円もの残債務を「一括で支払え！」というのも無理がありますから、そこであなたの不動産を競売、または任意売却で処理して返済を要求されることとなります。
しかし未だ、催告書が届いている段階であれば、いきなり上記のところまでは行きません。
このまま、４ヶ月～５ヶ月と延滞が続き、催告書・督促状が何度も届いて、自宅や会社にまで、支払いの催促の電話が来るようになると、延滞常習者となり、要注意人物になるわけです。
常習者になる方は遅かれ早かれ、代位弁済・保証履行の道へ入っていく事になります。特に購入後１年もしないうちに延滞をする方は、ほぼ間違いないと言って良いでしょう。まして、ゆとり返済（公庫）・ ステップ返済（年金）・ ボーナス併用払い等を返済方法にしている方は、更にこの確率がアップします。
家を失ってしまうという最悪の事態を避けるためにも、
早期相談が大切です！
『競売』と『任意売却の違い』
住宅を処分し、住宅ローンの一括返済にあてる方法は他に、『競売』があります。
『競売』に比べ『任意売却』をご存知の方は少数です。
どちらも愛着のあるマイホームを手放すことに変わりはありません。しかし、大きな違いがあります。
相場よりもかなり安く落札されるので、家を失ってもなお多くの債務が残る。
相場に近い価格で売却できるため、残債を少なく圧縮できる。
残債務の返済方法を交渉できない。
交渉により、少しずつ無理なく返済できる。
落札者の都合で立ち退きを迫られる。
引越時期など、ある程度希望を聞いてもらえる。
競売物件として新聞やチラシで公開されるため、近所に知られてしまう。
秘密厳守で対応。ご近所に事情を知られることはない。
立ち退き料などは、もらえない。
交渉次第で、引越代を手元に残せる。
先行きが見えず、心理的な負担が大きい。
計画的に新生活の準備ができる。