結論
差押えが入っている家でも、売却できる場合があります。
だから、
「もう何もできない」
と決めつけないでください。
ただし、
そのまま自由に売却できるわけではありません。
売却を進めるには、
差押えの取扱いについて、差押えをした行政機関等との調整が必要です。
そして、
解除するかどうかを決めるのは、
不動産会社ではありません。
税務署。
市区町村。
都道府県。
年金事務所。
その他の差押債権者。
それぞれの判断があります。
だから、
「差押えは必ず外せます」
とは申し上げません。
でも、
確認する価値はあります。
まず、
今どんな差押えが入っているのか。
そこから一緒に見ます。
まず、何が起きているのか
税金を納期限までに納められず、その後も納付されない場合、国税では督促後に財産の差押えなどの滞納処分が行われることがあります。
不動産が差し押さえられた場合、
登記簿に差押えの登記が入ることがあります。
そして、
差押えが入っている状態では、
買主へきれいな形で所有権を移すために、その差押えをどう扱うかを整理する必要があります。
住宅ローンの抵当権とは別に、
差押えについても調整が必要になるということです。
「差押えがある＝絶対に売れない」ではありません
ここが、この記事で一番お伝えしたいことです。
差押えが入っていても、
関係者との調整がまとまり、
差押えが解除されるなど必要な条件が整えば、
売却できる場合があります。
一方で、
差押えがあるからといって、
不動産会社が勝手に外せるものでもありません。
外れるかどうかは、相手方の判断です。
国税徴収法には「無益な差押え」の考え方があります
国税徴収法には、
差押えに関する制限があります。
いわゆる、
「無益な差押え」
です。
簡単に言えば、
差押えた財産を換価しても、
滞納処分費や優先する権利への配当などを考慮した結果、
国税へ充てられる見込みがないような場合について、
差押えを制限する考え方があります。
また、差押えを解除した場合、不動産については差押登記の抹消手続が行われます。
ただし、
ここで大切なのは、
条文がある＝必ず解除される
ではないことです。
「法律に書いてあるから外してください」では通りません
実際に見る必要があるのは、
- 不動産はいくらで売れるのか
- 住宅ローンはいくら残っているのか
- 他に優先する権利があるのか
- 税金はいくら滞納しているのか
- 他にも差押えがあるのか
- 売却代金をどう配分できるのか
です。
これを見ずに、
「無益な差押えだから外してください」
とは言えません。
数字と権利関係が必要です。
税金と抵当権は、単純な登記順だけでは決まりません
ここは、とても大切です。
「住宅ローンの抵当権の登記が先だから、銀行が全部優先」
「税金の差押登記が後だから、税金は必ず後」
とは限りません。
国税と抵当権の優先関係については、
国税の法定納期限等と、抵当権の設定時期の前後関係
などによって調整されます。国税徴収法16条では、法定納期限等より前に設定された抵当権について、その抵当権が国税に優先する仕組みが定められています。
だから、
登記簿だけを見て優先順位を断定しないこと。
ここが大切です。
差押えは、税金だけとは限りません
不動産の登記を見ると、
複数の権利が入っていることがあります。
たとえば、
- 国税
- 市府民税など地方税
- 固定資産税
- 社会保険料関係
- 住宅ローンの抵当権
- 後順位抵当権
- 民間債権者による差押え
などです。
相手が増えるほど、
調整する相手も増えます。
つまり、
時間がかかる可能性があります。
だからまず、
何がいくつ入っているのか。
そこを確認します。
登記は、一緒に見ます
登記事項証明書を見ると、
甲区。
乙区。
差押。
抵当権。
根抵当権。
いろいろな言葉が並びます。
初めて見る方に、
「自分で読んで判断してください」
とは言いません。
登記があれば、一緒に見ます。
まだ取得していなければ、
どう確認するかを一緒に考えます。
見るのは、
- 所有者は誰か
- 差押えは誰がしているか
- 抵当権は何件あるか
- 順位はどうなっているか
- 他に権利が入っていないか
です。
実務では、まず「数字」を出します
差押えがある場合、
いきなり役所と交渉するわけではありません。
まず必要なのは、
数字です。
一緒に整理するのは、
- 家はいくらで売れそうか
- 住宅ローン残高はいくらか
- 税金はいくら滞納しているか
- 他の抵当権・差押えはいくらあるか
です。
そして、
売却に必要な費用なども含めて、
売却代金をどう配分できるのか
を見ます。
配分を考えてから、行政側と相談します
売却価格が分かり、
住宅ローン残高が分かり、
税金の滞納額が分かり、
他の権利も分かる。
ここまで来て、
初めて話が具体的になります。
場合によっては、
売却代金から一定額を税金へ回せる可能性があります。
逆に、
優先する債権等を考えると、
ほとんど税金へ回せない場合もあります。
どちらになるかは、数字を出してみないと分かりません。
まだ差押え前なら、相談できる制度もあります
もし、
まだ差押えまでは受けていない。
あるいは、
税金を滞納し始めたばかり。
という段階なら、
早めに税務署や自治体の徴収担当部署へ相談することが大切です。
国税では、一定の要件を満たす場合、
換価の猶予や納税の猶予
が認められることがあります。認められた場合には、財産の換価や差押えが猶予されるほか、延滞税が軽減・免除される場合があります。
だから、
「払えないから連絡しない」
ではなく、
払えないなら、
払えない状況を伝えることが大切です。
行政の担当者を敵だと思わないでください
差押えを受けると、
「役所に家を取られた」
という感覚になる方もいます。
でも、
担当者も、
法律と手続きに基づいて徴収業務をしています。
こちらにも事情があります。
向こうにも役割があります。
だから、
感情的にぶつかるより、数字と事情を整理して話す。
そのほうが大切です。
何をどう伝えればいいか分からない場合は、
そこも一緒に整理します。
「もう売れない」と決めつける前に確認すること
確認したいのは、
この5つです。
- 差押えをしたのは誰か
- 滞納額はいくらか
- 住宅ローン残高はいくらか
- 家はいくらで売れる可能性があるか
- 他に抵当権や差押えがあるか
この5つが分かると、
初めて、
売却できる可能性があるのか。
どこへ相談すべきなのか。
どの専門家が必要なのか。
が見えてきます。
一人で判断しなくて大丈夫です
差押えが入っていると分かった瞬間、
「終わった」
と思ってしまう方がいます。
でも、
まず、
何が入っているのか。
誰が差し押さえているのか。
いくらなのか。
売却価格はいくらなのか。
そこを確認しないと、
本当に売れないのかどうかも分かりません。
一緒に整理するのは、
- 差押えを解除してもらえる可能性があるのか
- 売却できる可能性があるのか
- 税金にいくら回せる可能性があるのか
- 住宅ローンとの優先関係はどうなっているのか
- どこへ何を伝えるべきなのか
- 他の専門家が必要なのか
です。
私たちが一番大切にしていること
差押えが入っているからといって、
最初から、
「では売りましょう」
とは言いません。
まず、
今どういう状態なのか。
何を守りたいのか。
その家を残す方法があるのか。
売却したほうが生活を立て直しやすいのか。
そこを考えます。
大切なのは、
私たちの仕事になるかではありません。
今のあなたにとって、何が一番いいのか。
です。
この問題は、不動産会社だけでは答えが出ないことがあります
税金の差押えがある場合、
不動産だけ見ても答えが出ません。
税金。
法律。
登記。
住宅ローン。
それぞれの視点が必要になることがあります。
だから私たちは、
一般社団法人 士業会とも連携しています。
必要に応じて、
弁護士。
司法書士。
税理士。
その他の専門家と一緒に整理します。
ただし、
相談者を専門家の仕事に当てはめるのではありません。
その方に必要な専門家を集める。
その考え方を大切にしています。
私たちに決められないこと
ここは、正直にお伝えします。
次のことは、
私たちだけでは決められません。
- 差押えを解除するか
- 換価や徴収の猶予を認めるか
- 税金へいくら配分すれば解除に応じるか
- 任意売却について債権者等が応じるか
- 任意売却の売却価格や条件
- 抵当権抹消について承諾されるか
- 後順位の権利者が承諾するか
- 引越し費用等が認められるか
だから、
「差押えは必ず外せます」
とは申し上げません。
外れる場合もあります。
外れない場合もあります。
確認しないと分からないこともあります。
そこを分けて、一緒に進めます。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
登記簿に、
「差押」
と書かれているのを見て、
「もう終わりですよね」
と言われる方がいます。
でも、
私は、
そこで終わりと決めないでください
とお伝えします。
差押えが入っていることと、
絶対に売れないことは、
同じではありません。
ただし、
逆に、
「大丈夫です。すぐ外せます」
とも言いません。
なぜなら、
解除するかどうかを決めるのは、私たちではないからです。
私たちにできるのは、
まず数字をそろえることです。
家はいくらなのか。
住宅ローンはいくらなのか。
税金はいくらなのか。
他に何が入っているのか。
そこを整理する。
そのうえで、
行政側や関係者と話せる材料を作る。
そこまでです。
そして、
もう一つ。
役所の担当者を敵だと思わないでください。
向こうにも、
法律と手続きの中で仕事をする立場があります。
こちらにも、
生活があります。
だから、
感情ではなく、
事情と数字をきちんと伝える。
そのほうが大切です。
登記が読めなくても構いません。
書類が全部なくても構いません。
今あるものから、一緒に見ましょう。
よくあるご質問
Q1．差押えが入った家は、絶対に売れませんか？
いいえ。
差押えについて必要な調整がまとまり、解除等の条件が整えば、売却できる場合があります。
ただし、解除するかどうかは差押債権者側の判断です。
Q2．無益な差押えとは何ですか？
差押財産を換価しても、優先債権等を考慮すると国税へ充てられる見込みがないような場合について、差押えを制限する考え方です。
ただし、実際に該当するかどうかは個別判断です。
Q3．住宅ローンの抵当権が先なら、税金は必ず後ですか？
必ずしもそうではありません。
国税と抵当権の優先関係は、法定納期限等と抵当権設定時期などを基準に判断されます。
Q4．差押えが複数あります
相手が増えるほど、調整に時間がかかることがあります。
まず、誰が何を差し押さえているのかを一緒に確認しましょう。
Q5．まだ差押え前ですが、税金を滞納しています
早めに徴収担当部署へ相談してください。
国税では、一定条件のもとで換価の猶予や納税の猶予が認められる場合があります。
Q6．登記簿を見ても意味が分かりません
それで構いません。
持ってきていただければ、一緒に確認します。
まとめ
- 差押えが入っていても、売却できる場合があります
- ただし、差押えをどう扱うかは相手方との調整が必要です
- 「必ず外せる」とは言えません
- 国税徴収法には、無益な差押えを制限する考え方があります
- 税と抵当権の優先関係は、単純な登記順だけでは決まりません
- 法定納期限等と抵当権設定時期などの確認が必要です
- 差押えは税金だけとは限りません
- まず見るのは、売却価格・住宅ローン残高・税金滞納額・他の権利
- 差押え前なら、猶予制度を相談できる場合があります
- 行政側との話は、感情より数字と事情を整理して進める
- 登記が読めなくても大丈夫です
- 不動産・税金・法律・登記を横断して考える必要があります
- 一人で判断しなくて大丈夫です
無料相談・不動産に関するお問い合わせ
株式会社エルライフでは、
税金を滞納している。
自宅に差押えが入った。
役所から通知が届いている。
家が売れるのか分からない。
そんな状態からご相談を承っています。
まず、
差押えをしたのは誰なのか。
滞納額はいくらなのか。
住宅ローン残高はいくらなのか。
家はいくらで売れそうなのか。
他にどんな権利が入っているのか。
そこから一緒に整理します。
必要に応じて、一般社団法人 士業会とも連携し、各分野の専門家と一緒に考えます。
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〒102-0083
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
最後に
登記に、
「差押」
と書いてある。
それを見ると、
もう家は売れない。
もう何もできない。
そう思うかもしれません。
でも、
そこで終わりと決めないでください。
まず、
誰が差し押さえているのか。
いくらなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
家はいくらで売れるのか。
そこを見ます。
そして、
差押えをどう扱える可能性があるのかを考えます。
外れる場合もあります。
外れない場合もあります。
でも、
確認する前から諦める必要はありません。
登記が読めなくてもいい。
税金の金額が正確に分からなくてもいい。
書類が全部そろっていなくてもいい。
今の状態のまま、お話しください。
方法より先に、
現在地です。
そこから、
一緒に整理していきます。