結論
任意売却とは、
住宅ローンが残っていて、普通に売却すると完済できない場合などに、債権者と調整しながら家を売る方法です。
ただし、
住宅ローンが払えない＝任意売却
ではありません。
まず確認するのは、
- 家はいくらで売れそうか
- 住宅ローンはいくら残っているか
- 今後も返済を続けられるか
- 普通に売って完済できるか
です。
任意売却は目的ではありません。
問題を解決するための、
一つの方法です。
任意売却とは何か
例えば、
住宅ローンが2,500万円残っている。
でも、
家は1,800万円ほどでしか売れない。
この場合、
普通に売却しても、
住宅ローンを全額返せません。
そこで、
債権者と売却条件を調整しながら、不動産を売却する。
これが、
任意売却です。
普通の不動産売却との違い
普通の売却なら、
家を売ったお金などで住宅ローンを完済し、
抵当権を外して買主へ引き渡します。
任意売却では、
売っても住宅ローンが残る可能性があります。
そのため、
債権者との調整が必要になります。
不動産会社だけでは決められません
任意売却では、
不動産会社がすべて自由に決められるわけではありません。
例えば、
- 売出価格
- 抵当権の抹消
- 売却代金の配分
- 差押えへの対応
- 引越し費用
- 売却後の残債
などです。
誰が決めることなのか。
ここを理解することが大切です。
任意売却と競売は何が違うのか
競売は、
裁判所の手続によって不動産が売却される方法です。
任意売却は、
債権者と調整しながら、
一般の不動産売買に近い形で買主を探します。
ここが大きな違いです。
任意売却のメリット
1．市場で買主を探せる
任意売却では、
通常の不動産売却と同じように、
買主を探します。
広告を出す。
内覧をしてもらう。
条件を調整する。
そして、
売買契約へ進みます。
2．競売より高く売れる可能性がある
市場で買主を探すため、
競売より高く売れる可能性があります。
ただし、
必ず高く売れるとは言えません。
物件や市場によって変わります。
3．引渡しについて相談できる場合がある
任意売却では、
買主や債権者との調整の中で、
引渡し時期について相談できる場合があります。
競売とは違い、
生活の準備をしながら進められる余地があります。
4．売却に必要な費用を調整できる場合がある
仲介手数料。
抵当権抹消に必要な費用。
その他、
売却に必要な費用。
これらを、
売却代金の中から支出できる場合があります。
ただし、
債権者との調整が必要です。
任意売却のデメリット
ここは、
良いことだけ書きません。
任意売却にも、
当然デメリットがあります。
1．必ずできるわけではない
任意売却は、
必ず成立するものではありません。
債権者。
価格。
差押え。
残された時間。
買主。
さまざまな条件があります。
2．時間に制限がある
競売手続が進んでいる場合、
使える時間は限られます。
買主を見つければ終わり、
ではありません。
債権者との調整。
売買契約。
決済。
そこまで進める必要があります。
→ 任意売却は、時間との勝負です｜どれくらいの期間が必要なのか
3．好きな価格で売れるとは限らない
売主が、
「3,000万円で売りたい」
と思っていても、
それだけでは決まりません。
任意売却では、
債権者側との調整が必要になります。
4．家を売っても借金が残る場合がある
例えば、
住宅ローンなどの残債が2,500万円。
売却後に返済へ回せる金額が1,700万円。
この場合、
残った債務について、
その後どうするかを考える必要があります。
任意売却＝借金がゼロ
ではありません。
売った後の住宅ローンはどうなるのか
これは、
非常によく聞かれます。
売却後に債務が残れば、
その返済について、
債権者と話をすることになります。
でも、
「必ず月1万円でいい」
などと不動産会社が約束できるものではありません。
任意売却すると自己破産するのか
いいえ。
任意売却と自己破産は別です。
任意売却は、
不動産をどう整理するか。
自己破産などは、
債務全体を法律上どう整理するか。
という話です。
任意売却をしたから、
必ず自己破産するわけではありません。
先に自己破産を決めなくて構いません
住宅ローンが払えなくなると、
「もう自己破産しかない」
と思う方がいます。
でも、
まず数字を確認してください。
家はいくらなのか。
住宅ローンはいくら残るのか。
他の借金はいくらなのか。
そのうえで、
必要なら弁護士と考えればいいのです。
信用情報はどうなるのか
ここも誤解が多いところです。
任意売却をしたことだけを切り取って考えないでください。
住宅ローンの延滞。
保証会社による代位弁済。
そうした経緯が、
信用情報に影響する可能性があります。
任意売却の大まかな流れ
流れを簡単にすると、
こうなります。
- 今の状況を確認する
- 家の価格を調べる
- 住宅ローンなどの残債を確認する
- 任意売却が必要か考える
- 債権者と調整する
- 売出価格を確認する
- 買主を探す
- 売却条件を調整する
- 売買契約をする
- 決済・引渡しをする
- 残った債務を整理する
だから、時間が必要です。
まず家を売ると決めないでください
ここは、
私が一番大切だと思っているところです。
住宅ローンが払えない。
だから、
すぐ家を売る。
私は、
その順番では考えません。
まず、
今の状況を確認します。
任意売却が必要ない人もいます
例えば、
住宅ローン残高が1,500万円。
家が2,300万円ほどで売れそう。
この場合、
通常の売却で住宅ローンを完済できる可能性があります。
その方に、
任意売却を勧める必要はありません。
売らずに済む人もいます
まだ滞納していない。
一時的な収入減。
今後収入が戻る予定がある。
そうした場合、
売却以外の方法を検討できることもあります。
だから、最初から答えを決めません。
任意売却を考えるのはこんな場合
家を売っても、
住宅ローンを完済できない。
そして、
今後の返済も難しい。
そのような場合に、
任意売却が選択肢になることがあります。
競売開始決定通知が届いていても間に合うのか
一律には言えません。
競売開始決定通知が届いたから、
その瞬間に任意売却できなくなる、
という話ではありません。
でも、
時間は確実に少なくなっています。
→ 競売開始決定通知が届いた｜残り時間の測り方と、間に合う条件
開札日だけ見ないでください
「開札までまだ時間がある」
それだけでは判断できません。
買主探し。
債権者との調整。
契約。
決済。
全部を終える時間が必要です。
任意売却と競売の違い
簡単に整理します。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却方法 | 市場で買主を探す | 裁判所の手続 |
| 価格 | 市場価格に近づけられる可能性 | 入札で決まる |
| 日程 | 調整できる場合がある | 裁判所の日程 |
| 買主 | 不動産会社が探す | 入札参加者 |
| 引渡し | 話し合える余地がある | 手続に沿う |
| 残債 | 残る場合あり | 残る場合あり |
どちらにも、
良い・悪いだけでは整理できない部分があります。
引越し費用は出るのか
これも、
よく聞かれます。
「任意売却なら引越し代が出ます」
とは言い切れません。
確保できる場合もあります。
でも、
不動産会社が自由に決めることではありません。
仲介手数料はどうなるのか
任意売却でも、
仲介手数料はあります。
ただし、
売却代金から充てられる場合があります。
具体的な扱いは、
債権者との調整になります。
家族に知られずにできるのか
まず、
ご本人だけで相談することはできます。
でも、
実際に売却する場合、
名義人。
同居家族。
共有者。
などによって、
家族との調整が必要になることがあります。
だから、
「絶対に誰にも知られません」
とは言えません。
誰に相談すればいいのか
任意売却は、
不動産だけの問題ではありません。
税金。
差押え。
残債。
法律。
離婚。
相続。
次の住まい。
いろいろな問題が重なることがあります。
だから私は、
会社名より、誰が動くかを見ます。
→ 任意売却は、誰に任せるか｜私なら、こういう基準で選びます
その人の後ろも見てください
担当者一人で、
全部できるわけではありません。
法律なら弁護士。
登記なら司法書士。
税金なら税理士。
必要なときに、
本当に一緒に動く人がいるのか。
そこも大切です。
相談するときに聞いてほしいこと
何を質問すればいいか分からない方は、
こちらを使ってください。
→ 任意売却は、どこに相談すればいいのか｜会社ではなく担当者を見る7つの視点
特に、
「それは誰が決めるのですか」
そして、
「私の場合、間に合わない可能性はありますか」
この2つは、
聞いてみてください。
任意売却は早いほうがいいのか
相談は早いほうがいいです。
でも、
任意売却を早く決めろ、
という意味ではありません。
早く、
今の自分を知る。
そのための相談です。
私たちに決められないこと
任意売却では、
次のことを、
私たちだけで決めることはできません。
- 任意売却に応じてもらえるか
- 売出価格
- 抵当権抹消
- 差押え解除
- 引越し費用
- 残った債務の返済条件
- 買主がいつ見つかるか
だから、
「必ずできます」
とは申し上げません。
私たちができること
今の状況を確認する。
家の価格を出す。
債務額を確認する。
選択肢を整理する。
必要な相手と調整する。
必要なら、
各分野の専門家と一緒に考える。
一つずつ進めます。
最後に
任意売却は、
魔法の方法ではありません。
何でも解決する制度でもありません。
でも、
住宅ローンの返済が難しくなった方にとって、
選択肢の一つになることがあります。
大切なのは、
「任意売却するか」から考えないことです。
まず、
家はいくらなのか。
住宅ローンはいくら残るのか。
まだ払っていけるのか。
時間はどれくらいあるのか。
そこを確認してください。
その結果、
売らずに済むかもしれません。
普通に売れるかもしれません。
任意売却になるかもしれません。
法律の専門家と別の方法を考えるかもしれません。
答えは、人によって違います。
だから、
最初から答えを決めない。
まず、
今の自分の状況を知る。
そして、
一緒に考えてくれる味方を見つける。
そこから始めてください。
一般社団法人 士業会 代表理事
株式会社エルライフ 代表取締役
松本 淳一
不動産の仕事に携わって40年近く。住宅ローンの返済に困った方のご相談に携わって30年以上になります。
よくあるご質問
Q1. 任意売却とは何ですか。
住宅ローンなどが残り、
普通に売るだけでは完済できない場合などに、
債権者と調整しながら不動産を売却する方法です。
Q2. 任意売却したら借金はなくなりますか。
必ずなくなるわけではありません。
売却後も、
債務が残る場合があります。
Q3. 任意売却と競売は何が違いますか。
任意売却は、
市場で買主を探します。
競売は、
裁判所の手続で売却が進みます。
Q4. 任意売却は必ずできますか。
いいえ。
債権者。
価格。
差押え。
時間。
買主。
などによって変わります。
Q5. 任意売却すると自己破産しないといけませんか。
いいえ。
任意売却と自己破産は、
別のものです。
必要な場合だけ、
弁護士と法的整理を検討します。
Q6. まだ滞納していません。相談できますか。
できます。
むしろ、
滞納前のほうが選択肢が多い場合があります。
相談したからといって、
任意売却を決める必要はありません。
Q7. 競売開始決定通知が届いています。まだ間に合いますか。
一律には言えません。
具体的な日程と、
必要な手続を確認する必要があります。
できるだけ早く書類を確認してください。
まとめ
- 任意売却は、債権者と調整しながら家を売る方法
- 住宅ローンが払えないからといって、すぐ任意売却ではない
- まず、家の価格と住宅ローン残高を見る
- 任意売却は競売とは違い、市場で買主を探す
- 必ず成立するものではない
- 売却後も債務が残る場合がある
- 引越し費用は必ず出るわけではない
- 任意売却と自己破産は別
- 時間が少なくなるほど選択肢は減る
- 最初から方法を決めない
- 今の状況を知る
- そして、味方を見つける
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最後に
任意売却という言葉だけを見ると、
難しい制度に見えるかもしれません。
でも、
まず知っていただきたいことは、
一つです。
任意売却をするかどうかを、最初に決めなくていい。
家はいくらなのか。
住宅ローンはいくらなのか。
今後払っていけるのか。
残された時間はどれくらいなのか。
まず、
そこを確認してください。
売らなくて済むなら、
売らなくていい。
普通に売れるなら、
普通に売ればいい。
任意売却が必要なら、
そのとき考えればいい。
方法より先に、今の状況です。
そして、
一人で全部判断しないでください。
住宅ローンの問題は、
家だけの問題ではありません。
残債。
税金。
法律。
家族。
次の住まい。
仕事。
これからの生活。
そこまで一緒に考えてくれる、
本当の味方を見つけてください。
それが、
私が一番お伝えしたいことです。