住宅ローンの支払いが難しくなり、任意売却を考え始めたとき、次に迷うのが「どの不動産会社へ相談すればよいのか」ということです。
任意売却は、通常の不動産売却とは進め方が違います。
家がいくらで売れるかだけではなく、住宅ローンの残高、滞納状況、債権者、差押え、税金、競売までの時間などを確認しながら進める必要があります。
そのため、会社の大きさや知名度だけで選ぶのではなく、今の状況を正確に整理し、売却後の生活まで一緒に考えてくれる会社かどうかを確認することが大切です。
結論｜「高く売れます」だけで決めないでください
任意売却を相談する会社を選ぶときは、次の5つを確認してください。
今の段階と残された時間を説明してくれるか
査定額と実際に売れる価格を分けて話してくれるか
売らない選択肢も検討してくれるか
債権者や士業との連携方法を説明できるか
売却後の生活についても話してくれるか
一番高い査定額を出した会社が、一番よい会社とは限りません。
大切なのは、できることだけでなく、できないことやリスクも正直に説明してくれるかどうかです。
1．今の段階と残された時間を説明してくれるか
最初に確認したいのは、住宅ローンの滞納がどの段階にあり、あとどれくらい時間が残されているのかを説明してくれるかどうかです。
同じ「住宅ローンが払えない」という相談でも、状況は一人ひとり違います。
まだ滞納していない
滞納して1か月
督促状や催告書が届いている
期限の利益を喪失した
代位弁済の通知が届いた
競売開始決定通知が届いた
段階によって、金融機関への相談、返済条件の変更、通常売却、任意売却など、検討できる方法が変わります。
相談を受けてすぐに「任意売却しましょう」と決めるのではなく、まず現在地を確認してくれる会社を選んでください。
2．査定額と実際に売れる価格を分けて話してくれるか
不動産会社から高い査定額を提示されると、少し安心するかもしれません。
しかし、査定額は売却を保証する金額ではありません。
次の金額は、それぞれ意味が異なります。
査定額
売出価格
想定成約価格
債権者が売却を認める価格
売れなかった場合の見直し価格
任意売却では、売主だけで価格を決めることはできません。住宅ローンを貸している金融機関や保証会社など、債権者の同意が必要になります。
契約を取るために高い査定額だけを見せる会社ではなく、現実に売れる価格と、その根拠を説明してくれる会社を選ぶことが大切です。
「この価格で売れなかった場合はどうなりますか」と質問してみてください。
その質問に具体的に答えられるかどうかも、判断材料になります。
3．売らない選択肢も検討してくれるか
相談したからといって、必ず家を売らなければならないわけではありません。
まだ滞納前で、収入が回復する見込みがある場合は、金融機関に返済条件の変更を相談できる可能性があります。
また、家族や親族からの支援、借換え、住み続けるための方法などを検討できる場合もあります。
もちろん、状況によっては売却を急いだ方がよいこともあります。
大切なのは、最初から売却だけに誘導せず、相談者が守りたいものを確認したうえで、可能性を一緒に考えてくれるかどうかです。
「売却以外に方法はありませんか」と聞いてみてください。
できることと、できないことを分けて説明してくれる会社なら、信頼できる可能性があります。
4．債権者や士業との連携方法を説明できるか
任意売却では、不動産会社だけで解決できない問題が出てくることがあります。
例えば、次のような場合です。
税金の滞納による差押えがある
複数の債権者がいる
離婚後も共有名義が残っている
連帯保証人がいる
売却後も多額の借金が残る
相続や登記の問題がある
法律や登記、税金に関する判断が必要な場合は、弁護士、司法書士、税理士などの専門家との連携が必要になります。
ただし、不動産会社が弁護士の代わりに法律判断をすることはできません。
どこまで不動産会社が対応し、どこから士業へ相談するのか。その役割を正しく説明できる会社を選んでください。
5．売却後の生活についても話してくれるか
任意売却の目的は、家を売ることだけではありません。
本当に大切なのは、売却した後の生活を立て直すことです。
次に住む場所
引越しの時期
引越費用
残った住宅ローン
今後の返済方法
家族や子どもの生活
仕事や収入の見通し
これらを確認せずに売却だけを急ぐと、家が売れた後に生活が苦しくなることがあります。
私たちは、相談者が何を守りたいのかを聞くことから始めます。
「高齢の親と、あと数年は一緒に住みたい」
「子どもが卒業するまでは転校させたくない」
「数か月後には仕事へ復帰できる見込みがある」
事情が違えば、考えるべき方法も変わります。
売却を成立させることだけでなく、その後の生活まで考えてくれる会社かどうかを確認してください。
契約前に聞いておきたい5つの質問
相談する不動産会社を決める前に、次の質問をしてみてください。
私はいま、どの段階にいますか
誰の同意がなければ売却できませんか
売却しない方法は残っていますか
この価格で売れなかった場合はどうなりますか
売却後に残る住宅ローンはどうなりますか
すべての質問に、その場で答えられるとは限りません。
分からないことを曖昧にせず、「確認してから回答します」と言えることも大切です。
避けた方がよい不動産会社の特徴
次のような説明がある場合は、一度立ち止まってください。
必ず任意売却できると言い切る
必ず引越費用がもらえると言う
高い査定額だけを強調する
すぐに専任媒介契約を求める
債権者や差押えの状況を確認しない
売却後に残る借金の説明がない
他の専門家へ相談させない
競売までの期限を説明しない
任意売却は、債権者の判断や物件の状況によって結果が変わります。
最初から「必ずできます」と約束できるものではありません。
相談しただけでは、依頼したことになりません
まだ何も決めていなくても相談できます。
何を相談すればよいか分からない状態でも構いません。
金融機関や裁判所から届いた封筒を、開けずに持ってきていただいても構いません。
まずは、いま何が起きているのか、どれくらい時間が残されているのかを一緒に確認します。
相談したからといって、任意売却を依頼する必要はありません。
売るか、住み続ける方法を探すか。それを決めるのは相談者ご本人です。
まとめ｜会社ではなく、相談に向き合う人を見てください
任意売却を相談する不動産会社は、会社の規模や知名度だけでは判断できません。
重要なのは、担当する人が、
今の段階を説明してくれる
現実的な売却価格を伝えてくれる
売らない方法も検討してくれる
できないことを正直に話してくれる
売却後の生活まで考えてくれる
このような姿勢を持っているかどうかです。
住宅ローンの問題は、不動産だけの問題ではありません。
ご本人とご家族の、これからの生活に関わる問題です。
一人で結論を出す前に、まず状況を整理するところから始めてください。
専門家コメント
任意売却では、「どこの会社へ相談するか」よりも、「誰が相談を受け、誰が最後まで責任を持つのか」が重要です。
売却を急ぐ前に、相談者が守りたいものを確認し、できることとできないことを正直に伝える。それが相談を受ける側の責任だと考えています。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
相談窓口
相談は、依頼ではありません。
まだ何も決めていなくても構いません。まず、現在の状況を一緒に確認します。
無料電話相談：0120-802-001
お問い合わせフォーム