任意売却は、誰に任せるか　私なら、こういう基準で選びます

結論

任意売却の会社選びで、あれもこれも確認しようとしなくて構いません。正直に申し上げます。一般の方が、任意売却会社の実力を細かく見抜くのは、むずかしいと思います。私なら、一つだけを見ます。「この人、このチームなら任せられるか」会社名ではなく、実際に動く人を見る。

そして、その人の後ろに、どんなチームがいるかを見る。それだけで、十分だと思っています。なぜそう考えるのか。この記事では、その理由をお話しします。

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正直に申し上げます。見抜くのは、むずかしいです

インターネットで「任意売却　業者　選び方」と検索すると、こういう記事が並びます。「業者選びの10のポイント」「失敗しないための5つのチェックリスト」私も読みました。書いてあることは、間違っていません。でも、こう思うのです。初めて任意売却に直面した方が、それを全部確認できるでしょうか。

実績の数は、こちらが言えばそれまでです。確かめようがありません。口コミも、誰が書いたか分かりません。そして何より、住宅ローンが払えなくなった方は、すでに疲れきっておられます。夜中に検索して、10項目のチェックリストを見て、それを3社で確かめて比べる。そんな余裕があるでしょうか。

不動産会社の側から、正直に申し上げます。細かく見抜くのは、むずかしいと思います。

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だから、見るのは一つだけでいい

では、どうすればいいのか。私なら、こう考えます。「この人、このチームなら任せられるか」これだけです。会社の看板ではありません。実際にあなたの担当になる人。そして――ここが大事なのですが――その人の後ろに、誰がいるのか。この記事では、その「後ろ」の話をします。

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なぜ「後ろ」を見るのか

理由は、はっきりしています。どれだけ任意売却の経験がある不動産会社の代表でも、一人ですべてを解決することはできないからです。税金の問題があれば、税理士。法律の問題があれば、弁護士。登記や権利関係なら、司法書士。それぞれに、その道のプロがいます。

私は不動産のプロですが、税金の判断はできません。法的整理が必要かどうかも、私が決めることではありません。だから私なら、目の前の一人だけを見て終わりません。その人の後ろに、誰がいるのかを見ます。

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「士業と提携しています」だけでは、私なら選びません

ここから、この記事の核心に入ります。不動産会社のサイトを見ると、こう書いてあることがあります。「弁護士・司法書士・税理士と提携しています」そう書いてある会社は、たくさんあります。でも、私なら、それだけでは選びません。理由を申し上げます。提携だけなら、それほど難しいことではないからです。

会社の中に法務部を作ることもできます。顧問の弁護士を置くこともできます。司法書士や税理士と顧問契約を結ぶこともできます。それは、悪いことではありません。むしろ、体制を整えている証拠です。ただ、私が作りたかったのは、それではありませんでした。

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誰の仕事になるか、ではなく

何が違うのか。提携という関係では、どうしてもこういう話が先に来ます。誰の仕事になるのか。誰に紹介料が入るのか。それが悪いというのではありません。仕事ですから、当然の話です。でも、私が作りたかったのは、そこを先に考えない関係です。「目の前のこの人にとって、何が一番いいのか」

それを、一緒に考える仲間です。だから私は、「提携先」ではなく「仲間」にこだわっています。

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私たちの仲間同士に、紹介料はありません

言葉だけでは、伝わらないと思います。ですから、仕組みをお話しします。私たちの仲間同士には、紹介料が発生しません。仕事を紹介してもらったから、お金で返すのではありません。最高の仕事をして、返す。あるいは、自分のところに来た仕事を、必要な仲間へ循環させる。お金ではなく、仕事と信頼を循環させる。

これが、私たちのやり方です。他社さんが紹介料をやり取りすることを、悪いとは思っていません。それも一つの形です。ただ、私たちは違う形を選んだ、というだけです。紹介料が動かないと、何が変わるか。「この案件を誰に回せば、いくらになるか」という計算が、そもそも発生しません。

残るのは、「この人にとって、何が一番いいか」だけです。

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なぜ、代表者にこだわるのか

もう一つ、大切にしていることがあります。私が声をかけてきたのは、それぞれの分野で自ら判断し、責任を持って動いている代表者の方々です。弁護士事務所の代表。司法書士事務所の代表。税理士事務所の代表。もちろん、不動産も代表です。この理由を、誤解のないようにお話ししたいと思います。

まず、大きな会社の仕組みは、強いと思っています

大きな会社には、法務部があったり、顧問の弁護士・司法書士・税理士がいたりします。これは、とても強い仕組みです。組織として整っていますし、担当が変わっても対応が続きます。私は、それを否定するつもりはまったくありません。ただ、実際に相談者と向き合うのは、基本的には社員の方であることが多いと思います。

そして、社員であれば、数字を見る。売上を見る。利益を見る。これは当然のことです。会社に所属している以上、当たり前のことですし、悪いことでもありません。むしろ、会社として自然なことです。私自身、そういう立場を経験してきましたから、よく分かります。

それでも、私なら代表者を見ます

そのうえで、これは私自身の選び方の話です。私なら、会社の大きさだけでは選びません。見るのは、この3つです。その場で判断できる人か。その判断に責任を持てる人か。目の前の人にとって何が一番いいかを考えられる人か。だから私は、代表者にこだわります。

代表者なら、自ら判断できる範囲が広く、その判断に自分で責任を持てます。そして、意思決定が早くなります。その代表者たちが、一人の相談者のために直接話し合える。

不動産の数字を知ったうえで、法律の判断ができる。税金の見通しを踏まえて、売却の方針が決まる。「持ち帰って検討します」が、減ります。

私は、これが最強だと思っています。

では、なぜ代表者たちが集まれるのか

ここが、いちばん大事なところです。代表者だけを集めると言っても、簡単なことではありません。それぞれが自分の事務所を持ち、自分の仕事を持っています。忙しい人たちです。では、なぜ集まれるのか。私たちは、「一緒に仕事をしましょう」という目的だけで集まっているわけではないからです。

「一緒にビジネスをしましょう」「一緒にお金を儲けましょう」そういう集まりではありません。私たちが共有しているのは、もっと別のことです。共に助け合う。共に喜び合う。健康で、笑顔で生きる。そして、自分たちの持っている力を、困っている誰かのために使う。そんな思いを持った仲間が集まっています。

だから、肩書きや会社の垣根を越えて、それぞれの代表者が動けるのだと思っています。

仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっている

この一言に尽きます。仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっている。だからこそ、代表者同士でも動ける。だから、紹介料の話が出てこないのです。だから、「誰の仕事になるか」を先に考えないのです。だから、一人の相談者のために、それぞれの代表者が時間を使えるのです。これが、「提携」との違いです。

提携は、仕事でつながる関係です。それは、きちんとした関係です。でも、私が作りたかったのは、その先でした。

大手か小さいかではなく

最後に、もう一度申し上げます。大手か、小さい会社か。私は、そこは本質ではないと思っています。大手には大手の強みがあります。社員の方が数字を見るのも、当然のことです。それでも、私なら、こう考えます。見るべきは、誰が動くか。そして、その人が、何のためにこの仕事をしているか。

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任意売却は、時間との勝負です

ここから、少し違う話をします。任意売却には、期限があります。競売の手続きが進んでいる場合、開札の日までに、すべてを終えなければなりません。そして、終えなければならないことは、買主を見つけることだけではありません。

• 債権者に売り出し価格を確認してもらう
• 買主を探す
• 売却代金の配分を確認してもらう
• 後順位の抵当権者や税金の差押えがあれば、その調整
• 売買契約
• 抵当権・差押えの抹消書類の準備
• 決済と引き渡し

このうち、私たちだけで進められるのは「買主を探す」だけです。残りはすべて、相手の確認や承諾を待つ時間が含まれます。そして、債権者との交渉は、早いほど対策を練りやすくなります。条件が折り合わなければ、価格を見直して再度打診する。関係者が多ければ、一件ずつ調整する。そういう時間が必要だからです。

時間があるほど、打てる手が増えるのです。

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訪問したその日に、媒介契約をお願いすることもあります

正直に申し上げます。私たちは、訪問したその日に媒介契約をお願いすることがあります。こう書くと、「契約を急がせる会社だ」と思われるかもしれません。ですから、理由を説明させてください。理由もなく「今日決めてください」と迫ることは、しません。私たちがお伝えするのは、こういうことです。

なぜ、今動いたほうがいいのか。なぜ、時間が大切なのか。何を、急ぐ必要があるのか。期日から逆算して、「いつまでに買主を決める必要があるか」を具体的な日付でお伝えします。そして、正式に依頼を受けてからでなければ、本格的な債権者との調整を進められない場面があります。

そうした手続き上の理由も、あわせてご説明します。それを説明したうえで、納得していただいて進める。説明もせずに急がせるのとは、まったく違います。もし、理由を説明できないまま「今日決めてください」と言われたなら、それは断っていただいて構いません。

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「一度持ち帰って考えます」と言われたら

では、こう言われたとき、私たちはどうするか。「もちろん、持ち帰っていただいて構いません」そう申し上げます。でも、その前に、私はこう聞きます。「何を持ち帰って考えたいですか」「どこが不安ですか」「その理由を、一緒に整理しませんか」

一人で考えることが悪いわけではありません。大きな決断ですから、当然のことです。ただ、住宅ローンや任意売却は、ほとんどの方にとって初めての経験です。期限の利益の喪失。代位弁済。配分表。普通に生活していて、使う言葉ではありません。

分からないことを、分からないまま一人で考えても、良い結論が出るとは限りません。だからこそ、プロがいるのだと思っています。持ち帰るか、その場で決めるか。大事なのは、そこではありません。「何に迷っているのかを一緒に整理して、納得できる結論を出すこと」

ここまで一緒に考えるのが、エルライフであり、士業会です。そして、整理した結果、「やっぱり持ち帰ります」となれば、それで構いません。納得しないまま判を押していただくほうが、よほど困るからです。

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私たちに決められないこと

ここまで、私たちの考え方をお話ししてきました。でも、思想を語るだけでは片手落ちです。できないことも、正直に書いておきます。次のことは、私たちの一存では決められません。

• 任意売却に応じてもらえるかどうか
• 売り出しの価格
• 引越し費用を確保できるか、その金額
• 残った債務を分割で返せるか、その金額
• 税金の差押えを解除してもらえるかどうか
• 法的整理が必要かどうか
• 買主がいつ現れるか

そして、任意売却は必ず成立するものではありません。関係者の同意が得られないこともあります。残された時間が足りないこともあります。「うちなら大丈夫です」とは申し上げません。できること、できないこと、相手の判断が必要なこと。それを最初にお伝えしたうえで、できる限りのことをします。

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かかった費用は、いただきません

お金の話を、もう一つ。任意売却を進めるには、当然、経費がかかります。登記簿謄本などの取得費用。調査にかかる費用。人が動くための費用。債権者との調整のために費やす時間。

そして、任意売却が成立せず競売になった場合に、そこまでにかかった必要経費や調査費、人件費などを請求される業者さんもあります。

私は、それが悪いことだとは思っていません。仕事ですから、当然です。でも、私たちは少し考え方が違います。私たちのところに来られる方は、お金のことで困って来られています。その方に、最後に、「できませんでした。では、ここまでの費用をお支払いください」と、私は言いたくありません。

ですから、エルライフでは、任意売却が成立せず競売になった場合でも、そこまで私たちが動くためにかかった必要経費、調査費、人件費などを、相談者の方へ請求することはありません。

「無料だから軽くやる」ということではありません。逆です。経費は実際にかかります。だからこそ、最初から、成立させるつもりで動きます。ただし、弁護士に依頼する場合の弁護士費用や、自己破産など法的手続きに必要となる費用は別です。そうした費用が必要になる場合は、事前に、きちんとお伝えします。

紹介料を取らないことも、成立しなくても費用を請求しないことも、同じ考え方から来ています。お金の流れを、判断より先に置かない。それだけです。

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専門家コメント　代表・松本

不動産の実務の面から、一つだけ補足します。媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があり、それぞれ内容が違います。複数の不動産会社に依頼できるかどうかも、種類によって異なります。契約の前に、種類・契約期間・解約するときの取り扱いを必ず確認してください。

これは、どの会社と契約される場合でも同じです。また、仲介手数料には法律で上限が定められています。ご自身の場合にいくらになるかは、契約の前に必ずご確認ください。

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もし、まだ迷っておられるなら

ここまで読んでも、判断がつかないという方もいらっしゃると思います。参考までに、相談の場でそのまま使える質問を置いておきます。

全部聞く必要はありません。2番と7番だけで十分です。この2つに、どう答えるか。それだけで、かなりのことが分かります。どの会社に対して使っていただいても構いません。

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最後に

「だから、任せてほしい」という気持ちは、あります。ここまで書いてきたことは、私が30年以上かけてたどり着いた形だからです。でも、最後に選ぶのは、あなたです。あなたの人生だからです。私たちは、無理に選んでもらおうとは思っていません。ただ、困ったときに、ここにたどり着いてほしい。

必要なら、手を差し伸べたい。私たちにできるのは、待つこと。そして、あなたが手を伸ばしたときに、その手を握ることです。最後に選ぶのは、あなたです。あなたの人生だからです。それが、エルライフであり、士業会です。

一般社団法人 士業会　代表理事
株式会社エルライフ　代表取締役
松本 淳一

不動産の仕事に携わって40年近く。住宅ローンの返済に困った方のご相談に携わって30年以上になります。

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よくあるご質問

Q1. 任意売却の会社は、何社か比べたほうがいいですか。比べること自体は大切です。ただし、任意売却には期限があります。3社を回るのに1ヶ月かけるより、1社で納得できるまで聞くほうが早い場合もあります。Q2. その日に契約をお願いされたら、断ってもいいですか。構いません。

ただし、なぜ急ぐ必要があるのかは、聞いてみてください。理由を説明できるかどうかが大事です。Q3. 持ち帰って考えたいのですが。もちろんです。ただ、何が不安なのかだけ、その場で教えてください。一緒に整理できることがあるかもしれません。Q4. 紹介料がないと、仲間の方は動いてくれるのですか。

動いてくれます。仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっているからです。Q5. 相談は無料ですか。はい。任意売却が成立せず競売になった場合でも、そこまでに私たちが動いた必要経費・調査費・人件費などを請求することはありません。

ただし、弁護士への依頼や法的手続きに必要な費用は別です。その場合は事前にお伝えします。Q6. すでに他社に依頼していますが、相談できますか。できます。今の進め方が適切かどうかを確認するだけでも構いません。乗り換えを勧めることはしません。Q7. 家族に知られずに相談できますか。

ご相談内容は、適切に取り扱います。専門家との連携など、必要な場合に情報を共有するときは、内容をご説明したうえで進めます。ご家族にお話しされていない段階でのご相談も、多くいただいています。

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まとめ

• 一般の方が、任意売却会社の実力を細かく見抜くのはむずかしい
• だから、見るのは一つでいい。「この人、このチームなら任せられるか」
• 会社名ではなく、実際に動く人。そして、その人の後ろにいるチーム
• 一人ですべては解決できない。だから「後ろ」を見る
• 「提携しています」だけでは選ばない
• 誰の仕事になるか、誰に紹介料が入るかを先に考えない関係を作った
• 仲間同士に紹介料はない。お金ではなく、仕事と信頼を循環させる
• 大手には大手の強みがある。社員の方が数字を見るのも、当然のこと
• それでも私は、自ら判断できる範囲が広く、責任を持てる代表者を見る
• 仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっている。だからこそ、代表者同士でも動ける
• 大手か小さいかではなく、誰が動くか
• 任意売却は時間との勝負。その日に契約をお願いすることもある
• ただし、理由を説明したうえで。
• 「持ち帰ります」と言われたら、何が不安かを一緒に整理する
• 私たちに決められないことは、正直に伝える
• 成立しなくても、そこまでの費用は請求しない
• 最後に選ぶのは、あなたです

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