任意売却は、誰に任せるか　私なら、こういう基準で選びます

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結論

任意売却の会社選びで、あれもこれも確認しようとしなくて構いません。

正直に申し上げます。一般の方が、任意売却会社の実力を細かく見抜くのは、むずかしいと思います。

私なら、一つだけを見ます。

「この人、このチームなら任せられるか」

会社名ではなく、実際に動く人を見る。

そして、その人の後ろに、どんなチームがいるかを見る。

それだけで、十分だと思っています。

なぜそう考えるのか。この記事では、その理由をお話しします。

正直に申し上げます。見抜くのは、むずかしいです

インターネットで「任意売却　業者　選び方」と検索すると、こういう記事が並びます。

「業者選びの10のポイント」

「失敗しないための5つのチェックリスト」

私も読みました。書いてあることは、間違っていません。

でも、こう思うのです。

初めて任意売却に直面した方が、それを全部確認できるでしょうか。

実績の数は、こちらが言えばそれまでです。**確かめようがありません。**口コミも、誰が書いたか分かりません。

そして何より、住宅ローンが払えなくなった方は、すでに疲れきっておられます。

夜中に検索して、10項目のチェックリストを見て、それを3社で確かめて比べる。そんな余裕があるでしょうか。

不動産会社の側から、正直に申し上げます。

細かく見抜くのは、むずかしいと思います。

だから、見るのは一つだけでいい

では、どうすればいいのか。

私なら、こう考えます。

「この人、このチームなら任せられるか」

これだけです。

会社の看板ではありません。実際にあなたの担当になる人。

そして――ここが大事なのですが――その人の後ろに、誰がいるのか。

この記事では、その「後ろ」の話をします。

なぜ「後ろ」を見るのか

理由は、はっきりしています。

どれだけ任意売却の経験がある不動産会社の代表でも、一人ですべてを解決することはできないからです。

税金の問題があれば、税理士。

法律の問題があれば、弁護士。

登記や権利関係なら、司法書士。

それぞれに、その道のプロがいます。

私は不動産のプロですが、税金の判断はできません。法的整理が必要かどうかも、私が決めることではありません。

だから私なら、目の前の一人だけを見て終わりません。

その人の後ろに、誰がいるのかを見ます。

「士業と提携しています」だけでは、私なら選びません

ここから、この記事の核心に入ります。

不動産会社のサイトを見ると、こう書いてあることがあります。

「弁護士・司法書士・税理士と提携しています」

そう書いてある会社は、たくさんあります。

でも、私なら、それだけでは選びません。

理由を申し上げます。

提携だけなら、それほど難しいことではないからです。

会社の中に法務部を作ることもできます。顧問の弁護士を置くこともできます。司法書士や税理士と顧問契約を結ぶこともできます。

**それは、悪いことではありません。**むしろ、体制を整えている証拠です。

ただ、私が作りたかったのは、それではありませんでした。

誰の仕事になるか、ではなく

何が違うのか。

提携という関係では、どうしてもこういう話が先に来ます。

誰の仕事になるのか。

誰に紹介料が入るのか。

**それが悪いというのではありません。**仕事ですから、当然の話です。

でも、私が作りたかったのは、そこを先に考えない関係です。

「目の前のこの人にとって、何が一番いいのか」

それを、一緒に考える仲間です。

だから私は、**「提携先」ではなく「仲間」**にこだわっています。

私たちの仲間同士に、紹介料はありません

言葉だけでは、伝わらないと思います。

ですから、仕組みをお話しします。

私たちの仲間同士には、紹介料が発生しません。

仕事を紹介してもらったから、お金で返すのではありません。

最高の仕事をして、返す。

あるいは、自分のところに来た仕事を、必要な仲間へ循環させる。

お金ではなく、仕事と信頼を循環させる。

これが、私たちのやり方です。

**他社さんが紹介料をやり取りすることを、悪いとは思っていません。**それも一つの形です。

ただ、私たちは違う形を選んだ、というだけです。

紹介料が動かないと、何が変わるか。

「この案件を誰に回せば、いくらになるか」という計算が、そもそも発生しません。

残るのは、**「この人にとって、何が一番いいか」**だけです。

なぜ、代表者にこだわるのか

もう一つ、大切にしていることがあります。

私が声をかけてきたのは、それぞれの分野で自ら判断し、責任を持って動いている代表者の方々です。

弁護士事務所の代表。

司法書士事務所の代表。

税理士事務所の代表。

もちろん、不動産も代表です。

この理由を、誤解のないようにお話ししたいと思います。

まず、大きな会社の仕組みは、強いと思っています

大きな会社には、法務部があったり、顧問の弁護士・司法書士・税理士がいたりします。

これは、とても強い仕組みです。

組織として整っていますし、担当が変わっても対応が続きます。私は、それを否定するつもりはまったくありません。

ただ、実際に相談者と向き合うのは、基本的には社員の方であることが多いと思います。

そして、社員であれば、

数字を見る。

売上を見る。

利益を見る。

これは当然のことです。

会社に所属している以上、当たり前のことですし、**悪いことでもありません。**むしろ、会社として自然なことです。

私自身、そういう立場を経験してきましたから、よく分かります。

それでも、私なら代表者を見ます

そのうえで、これは私自身の選び方の話です。

私なら、会社の大きさだけでは選びません。

見るのは、この3つです。

その場で判断できる人か。

その判断に責任を持てる人か。

目の前の人にとって何が一番いいかを考えられる人か。

だから私は、代表者にこだわります。

**代表者なら、自ら判断できる範囲が広く、その判断に自分で責任を持てます。**そして、意思決定が早くなります。

その代表者たちが、一人の相談者のために直接話し合える。

不動産の数字を知ったうえで、法律の判断ができる。税金の見通しを踏まえて、売却の方針が決まる。「持ち帰って検討します」が、減ります。

私は、これが最強だと思っています。

では、なぜ代表者たちが集まれるのか

ここが、いちばん大事なところです。

代表者だけを集めると言っても、簡単なことではありません。

それぞれが自分の事務所を持ち、自分の仕事を持っています。忙しい人たちです。

では、なぜ集まれるのか。

私たちは、「一緒に仕事をしましょう」という目的だけで集まっているわけではないからです。

「一緒にビジネスをしましょう」

「一緒にお金を儲けましょう」

そういう集まりではありません。

私たちが共有しているのは、もっと別のことです。

共に助け合う。

共に喜び合う。

健康で、笑顔で生きる。

そして、自分たちの持っている力を、困っている誰かのために使う。

そんな思いを持った仲間が集まっています。

だから、肩書きや会社の垣根を越えて、それぞれの代表者が動けるのだと思っています。

仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっている

この一言に尽きます。

仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっている。だからこそ、代表者同士でも動ける。

だから、紹介料の話が出てこないのです。

だから、「誰の仕事になるか」を先に考えないのです。

だから、一人の相談者のために、それぞれの代表者が時間を使えるのです。

これが、「提携」との違いです。

提携は、仕事でつながる関係です。それは、きちんとした関係です。

でも、私が作りたかったのは、その先でした。

大手か小さいかではなく

最後に、もう一度申し上げます。

大手か、小さい会社か。私は、そこは本質ではないと思っています。

大手には大手の強みがあります。社員の方が数字を見るのも、当然のことです。

それでも、私なら、こう考えます。

見るべきは、誰が動くか。

そして、その人が、何のためにこの仕事をしているか。

任意売却は、時間との勝負です

ここから、少し違う話をします。

任意売却には、期限があります。

競売の手続きが進んでいる場合、開札の日までに、すべてを終えなければなりません。

そして、終えなければならないことは、買主を見つけることだけではありません。

  • 債権者に売り出し価格を確認してもらう
  • 買主を探す
  • 売却代金の配分を確認してもらう
  • 後順位の抵当権者や税金の差押えがあれば、その調整
  • 売買契約
  • 抵当権・差押えの抹消書類の準備
  • 決済と引き渡し

このうち、私たちだけで進められるのは「買主を探す」だけです。

残りはすべて、相手の確認や承諾を待つ時間が含まれます。

そして、債権者との交渉は、早いほど対策を練りやすくなります。

条件が折り合わなければ、価格を見直して再度打診する。関係者が多ければ、一件ずつ調整する。そういう時間が必要だからです。

時間があるほど、打てる手が増えるのです。

訪問したその日に、媒介契約をお願いすることもあります

正直に申し上げます。

私たちは、訪問したその日に媒介契約をお願いすることがあります。

こう書くと、「契約を急がせる会社だ」と思われるかもしれません。

ですから、理由を説明させてください。

理由もなく「今日決めてください」と迫ることは、しません。

私たちがお伝えするのは、こういうことです。

なぜ、今動いたほうがいいのか。

なぜ、時間が大切なのか。

何を、急ぐ必要があるのか。

期日から逆算して、**「いつまでに買主を決める必要があるか」**を具体的な日付でお伝えします。

そして、正式に依頼を受けてからでなければ、本格的な債権者との調整を進められない場面があります。

そうした手続き上の理由も、あわせてご説明します。

それを説明したうえで、納得していただいて進める。

説明もせずに急がせるのとは、まったく違います。

もし、理由を説明できないまま「今日決めてください」と言われたなら、それは断っていただいて構いません。

「一度持ち帰って考えます」と言われたら

では、こう言われたとき、私たちはどうするか。

「もちろん、持ち帰っていただいて構いません」

そう申し上げます。

でも、その前に、私はこう聞きます。

「何を持ち帰って考えたいですか」

「どこが不安ですか」

「その理由を、一緒に整理しませんか」

一人で考えることが悪いわけではありません。大きな決断ですから、当然のことです。

ただ、住宅ローンや任意売却は、ほとんどの方にとって初めての経験です。

期限の利益の喪失。代位弁済。配分表。普通に生活していて、使う言葉ではありません。

分からないことを、分からないまま一人で考えても、良い結論が出るとは限りません。

だからこそ、プロがいるのだと思っています。

持ち帰るか、その場で決めるか。大事なのは、そこではありません。

「何に迷っているのかを一緒に整理して、納得できる結論を出すこと」

ここまで一緒に考えるのが、エルライフであり、士業会です。

そして、整理した結果、「やっぱり持ち帰ります」となれば、それで構いません。

納得しないまま判を押していただくほうが、よほど困るからです。

私たちに決められないこと

ここまで、私たちの考え方をお話ししてきました。

でも、思想を語るだけでは片手落ちです。できないことも、正直に書いておきます。

次のことは、私たちの一存では決められません。

  • 任意売却に応じてもらえるかどうか
  • 売り出しの価格
  • 引越し費用を確保できるか、その金額
  • 残った債務を分割で返せるか、その金額
  • 税金の差押えを解除してもらえるかどうか
  • 法的整理が必要かどうか
  • 買主がいつ現れるか

そして、任意売却は必ず成立するものではありません。

関係者の同意が得られないこともあります。残された時間が足りないこともあります。

「うちなら大丈夫です」とは申し上げません。

できること、できないこと、相手の判断が必要なこと。それを最初にお伝えしたうえで、できる限りのことをします。

かかった費用は、いただきません

お金の話を、もう一つ。

任意売却を進めるには、当然、経費がかかります。

登記簿謄本などの取得費用。調査にかかる費用。人が動くための費用。債権者との調整のために費やす時間。

そして、任意売却が成立せず競売になった場合に、そこまでにかかった必要経費や調査費、人件費などを請求される業者さんもあります。

**私は、それが悪いことだとは思っていません。**仕事ですから、当然です。

でも、私たちは少し考え方が違います。

私たちのところに来られる方は、お金のことで困って来られています。

その方に、最後に、

「できませんでした。では、ここまでの費用をお支払いください」

と、私は言いたくありません。

ですから、エルライフでは、任意売却が成立せず競売になった場合でも、そこまで私たちが動くためにかかった必要経費、調査費、人件費などを、相談者の方へ請求することはありません。

「無料だから軽くやる」ということではありません。逆です。

経費は実際にかかります。

だからこそ、最初から、成立させるつもりで動きます。

ただし、弁護士に依頼する場合の弁護士費用や、自己破産など法的手続きに必要となる費用は別です。

そうした費用が必要になる場合は、事前に、きちんとお伝えします。

紹介料を取らないことも、成立しなくても費用を請求しないことも、同じ考え方から来ています。

お金の流れを、判断より先に置かない。

それだけです。

専門家コメント　宅地建物取引士　松本

不動産の実務の面から、一つだけ補足します。

媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があり、それぞれ内容が違います。

複数の不動産会社に依頼できるかどうかも、種類によって異なります。

契約の前に、種類・契約期間・解約するときの取り扱いを必ず確認してください。

これは、どの会社と契約される場合でも同じです。

また、仲介手数料には法律で上限が定められています。

ご自身の場合にいくらになるかは、契約の前に必ずご確認ください。

もし、まだ迷っておられるなら

ここまで読んでも、判断がつかないという方もいらっしゃると思います。

参考までに、相談の場でそのまま使える質問を置いておきます。

質問
1 私は今、どの段階にいますか
2 それは、誰が決めるのですか
3 売らずに済む方法はありますか
4 売ったらいくらで、いくら残りそうですか
5 売った後、私の生活はどうなりますか
6 一度持ち帰って考えてもいいですか
7 私の場合、間に合わない可能性はありますか

全部聞く必要はありません。

2番と7番だけで十分です。

この2つに、どう答えるか。

それだけで、かなりのことが分かります。

どの会社に対して使っていただいても構いません。

最後に

「だから、任せてほしい」という気持ちは、あります。

ここまで書いてきたことは、私が30年以上かけてたどり着いた形だからです。

でも、最後に選ぶのは、あなたです。

あなたの人生だからです。

私たちは、無理に選んでもらおうとは思っていません。

ただ、困ったときに、ここにたどり着いてほしい。

必要なら、手を差し伸べたい。

私たちにできるのは、待つこと。

そして、あなたが手を伸ばしたときに、その手を握ることです。

最後に選ぶのは、あなたです。

あなたの人生だからです。

それが、エルライフであり、士業会です。

一般社団法人 士業会　代表理事
株式会社エルライフ　代表取締役
松本 淳一

不動産の仕事に携わって40年近く。住宅ローンの返済に困った方のご相談に携わって30年以上になります。

よくあるご質問

Q1. 任意売却の会社は、何社か比べたほうがいいですか。

比べること自体は大切です。ただし、任意売却には期限があります。

3社を回るのに1ヶ月かけるより、1社で納得できるまで聞くほうが早い場合もあります。

Q2. その日に契約をお願いされたら、断ってもいいですか。

構いません。

ただし、なぜ急ぐ必要があるのかは、聞いてみてください。

理由を説明できるかどうかが大事です。

Q3. 持ち帰って考えたいのですが。

もちろんです。

ただ、何が不安なのかだけ、その場で教えてください。

一緒に整理できることがあるかもしれません。

Q4. 紹介料がないと、仲間の方は動いてくれるのですか。

動いてくれます。

仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっているからです。

Q5. 相談は無料ですか。

はい。

任意売却が成立せず競売になった場合でも、そこまでに私たちが動いた必要経費・調査費・人件費などを請求することはありません。

ただし、弁護士への依頼や法的手続きに必要な費用は別です。その場合は事前にお伝えします。

Q6. すでに他社に依頼していますが、相談できますか。

できます。

今の進め方が適切かどうかを確認するだけでも構いません。

乗り換えを勧めることはしません。

Q7. 家族に知られずに相談できますか。

ご相談内容は、適切に取り扱います。

専門家との連携など、必要な場合に情報を共有するときは、内容をご説明したうえで進めます。

ご家族にお話しされていない段階でのご相談も、多くいただいています。

まとめ

  • 一般の方が、任意売却会社の実力を細かく見抜くのはむずかしい
  • だから、見るのは一つでいい。「この人、このチームなら任せられるか」
  • 会社名ではなく、実際に動く人。そして、その人の後ろにいるチーム
  • **一人ですべては解決できない。**だから「後ろ」を見る
  • 「提携しています」だけでは選ばない
  • 誰の仕事になるか、誰に紹介料が入るかを先に考えない関係を作った
  • **仲間同士に紹介料はない。**お金ではなく、仕事と信頼を循環させる
  • **大手には大手の強みがある。**社員の方が数字を見るのも、当然のこと
  • それでも私は、自ら判断できる範囲が広く、責任を持てる代表者を見る
  • 仕事でつながっているのではなく、生き方でつながっている。だからこそ、代表者同士でも動ける
  • 大手か小さいかではなく、誰が動くか
  • **任意売却は時間との勝負。**その日に契約をお願いすることもある
  • ただし、理由を説明したうえで。
  • 「持ち帰ります」と言われたら、何が不安かを一緒に整理する
  • 私たちに決められないことは、正直に伝える
  • 成立しなくても、そこまでの費用は請求しない
  • 最後に選ぶのは、あなたです

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