住宅ローンが払えない。まず最初に、何をすればいいのか。

まだ滞納していない方。

すでに住宅ローンを滞納している方。

督促状や催告書が届いた方。

代位弁済の通知が届いた方。

どの段階であっても、最初に知ってほしいことがあります。

もし、その答えを探してこのページにたどり着かれたのであれば、どうか最後まで読んでみてください。

ここには、家を売るための話だけを書いているのではありません。

これからのあなたの人生を、一緒に考えてくれる「味方」の探し方を書いています。

もしかすると、

あなたの人生が変わるきっかけになるかもしれません。

そして、

不動産・法律・税金・登記。

それぞれのプロフェッショナルが一つになったチームが、あなたの味方になるかもしれません。

ただし、

私たちを味方にするか、しないか。

それを決めるのは、あなたです。

私たちは、無理に選んでいただこうとは思っていません。

最後まで読んで、ご自身で決めてください。

この仕事に携わって40年近く。住宅ローンの返済に困った方のご相談を受けてきて30年以上。

ようやくたどり着いた答えを、ここに書きます。

結論

私なら、まず家を売ろうとはしません。

任意売却をすると決めることも、しません。

まず、自分の味方を探します。

不動産会社の人間がこう言うと、驚かれるかもしれません。

でも、この仕事を長くやってきて、これが一番だと思っています。

理由を、お話しさせてください。

なお、この記事には「無料相談はこちら」を途中に入れていません。

最後まで読んでから、必要だと思われたときだけで結構です。

多くの方は、放置したのではありません

まず、これだけは申し上げておきたいのです。

ご相談に来られる方は、たいてい「もっと早く相談すればよかった」とおっしゃいます。

そして、自分を責めておられます。

でも、30年以上見てきて思うのは、放置した人はほとんどいない、ということです。

どうすればいいか分かっていて、何もしなかった。

そういう方には、ほとんどお会いしたことがありません。

みなさん、こう思っておられました。

「もう少し何とかなる」

「来月になれば何とかなる」

そうやって、一人で頑張ってこられた。

ボーナスを当てにして。

転職がうまくいくことを願って。

誰にも言わずに。

そして気がつけば、今の状況になっている。

それは、怠けたからではありません。

一人で背負おうとしたからです。

ですから私は、責めません。

今日ここまで読んでくださっただけで、十分だと思っています。

なぜ、一人で抱えてしまうのか

言えなかった理由を、少し整理させてください。

家族を不安にさせたくなかった。

家を買ったときの、家族の顔を覚えている。

それを壊したくなかった。

恥ずかしかった。

自分の甲斐性のなさだと思ってしまった。

相談する相手が分からなかった。

銀行に言えば、家を取り上げられそうで怖い。

不動産会社に行けば、売らされそうで怖い。

疲れていた。

仕事も、家のことも、体調も。

考える力が残っていなかった。

どれも、無理のない理由です。

そして、これだけは申し上げておきます。

住宅ローンの返済に悩んでいる方は、決してあなただけではありません。

今、あなたはどの段階にいますか

具体的な話に入る前に、一つだけ確認させてください。

住宅ローンが払えないという状況にも、段階があります。

そして、段階によって選べる方法がまったく違います。

今の状況	今できること
まだ滞納していない	返済条件の見直し、借り換え、団信・保障内容の確認など。選択肢が最も多い時期です
1〜2ヶ月滞納	金融機関への相談や、返済方法の見直しを検討できる場合があります
督促状・催告書が届いた	状況確認を急ぐ段階です。まだ選択肢が残っていることがあります
一括請求・代位弁済の通知が届いた	保証会社などが関わる段階に入っています。任意売却を含めた整理を検討する時期です
裁判所から書類が届いた	時間の制約が大きくなります。早めに状況確認が必要です

ご自身がどこにいるか、分かりましたでしょうか。

ここで、大事なことを申し上げます。

この表を見て、「もう手遅れだ」と思わないでください。

思っているより手前にいることは、実際によくあります。

そして、もう一つ。

この表だけでは、あなたが何をすべきかは決まりません。

なぜなら、住宅ローンの問題は、家だけの問題ではないからです。

分からないことだらけで、当たり前です

ここで、もう一つお伝えしておきたいことがあります。

住宅ローンが払えなくなる。

これは、ほとんどの方にとって、人生で初めての経験です。

期限の利益の喪失。

代位弁済。

求償権。

配分表。

特定承継人。

普通に生活していて、使う言葉ではありません。

知らなくて当たり前です。

そして、多くの方がこうされます。

夜中にスマートフォンで検索する。

いろんなサイトを読む。

書いてあることが少しずつ違っていて、余計に分からなくなる。

それでも、誰にも聞けないから、また調べる。

その時間、つらかったと思います。

でも、申し上げたいのです。

分からないことだらけだから、プロがいるのです。

自分で全部調べて、自分で全部判断して、自分で全部やろうとしなくていいのです。

プロの手を借りれば、遠回りが減ります。

無駄に失う時間が減ります。

そして、できるだけ良い結果に近づきます。

ただし――プロが一人いれば足りる、というわけでもないのです。

なぜ、一人のプロでは足りないのか

考えなければならないことを、並べてみます。

家をどうするのか。

売ったら、いくら残るのか。

税金はどうなるのか。

差押えが入っていないか。

法的な整理は本当に必要なのか。

名義や権利関係はどうなっているのか。

次にどこに住むのか。

子どもの学校はどうするのか。

仕事は続けられるのか。

そして、これからの人生をどう立て直すのか。

これを、一つの分野で答えられるでしょうか。

弁護士に相談すれば、法律の専門家として法的整理を検討してくれます。

税理士に相談すれば、税務の専門家として税金の問題を検討してくれます。

不動産会社に相談すれば、不動産の専門家として売却を検討します。

どれも、その分野の正しい仕事です。

どこに行っても、その専門家は最善を考えてくれます。

でも、相談する側から見れば、問題は一つなんです。

「住宅ローンが払えなくなった。これから自分と家族の生活を、どう立て直すのか」

この一つの問題を、バラバラに扱われる。

そして、いちばん申し上げたいのはここです。

相談者が、専門家を渡り歩くことになる。

不動産会社に行って説明し、弁護士事務所に行ってまた一から説明し、税理士事務所でもう一度説明する。

すでに疲れきっている方に、それはあまりに酷だと思うのです。

逆であるべきだと、私は思います。

相談者が専門家を渡り歩くのではなく、専門家が相談者のために集まる。

では、私ならどうするか

だから私は、こうします。

まず、家を売ろうとはしません。

売るかどうかは、まだ分かりません。

売らずに済む方もいらっしゃいます。

それを決めるのは、もっと後の話です。

任意売却をすると決めることも、しません。

任意売却は方法の一つであって、目的ではありません。

最初から「これでいきましょう」と決めるのは、順番が違います。

私なら、まず自分の味方を探します。

私が見るのは、経験と実務です

味方を探すとき、私が最初に見るのは何か。

経験と、実務です。

住宅ローンの問題は、一件として同じものがありません。

債権者も違う。

滞納の段階も違う。

残債も違う。

税金や差押えの状況も違う。

家族関係も違う。

売却できる時間も違う。

一件一件、状況が違います。

だから、最後にものをいうのは、経験、体験、そして実務です。

本に書かれた知識だけではありません。

実際の案件の中で、債権者と話し、問題にぶつかり、一つずつ解決してきた経験。

私なら、そこを見ます。

でも、一人ではできません

ただ、ここで大切なことがあります。

どれだけ任意売却の経験がある不動産会社の代表でも、一人ですべてを解決することはできません。

税金の問題があれば、税理士。

法律の問題があれば、弁護士。

登記や権利関係なら、司法書士。

それぞれに、その道のプロがいます。

だから私なら、不動産の代表者一人だけを見て終わりません。

その人の後ろに、誰がいるのかを見ます。

しかも、ただ「知り合いの先生がいます」「提携しています」ではありません。

私なら、

必要なときに直接連絡が取れ、一緒に考え、実際に動いてくれる関係なのか。

そこまで見ます。

なぜ、代表者にこだわるのか

そして、私が求めるのは、社員の方ではありません。

弁護士事務所の代表。

司法書士事務所の代表。

税理士事務所の代表。

もちろん、不動産も代表です。

なぜ、そこまで代表にこだわるのか。

目の前の方のために、自分で判断し、自分で責任を持って動ける人に、味方になってほしいからです。

組織の中にいると、どうしても社内の基準で動くことになります。

それは当たり前のことで、悪いことでもありません。

でも、目の前の一人のために、その基準を超えて動くことは難しい。

私が代表者にこだわるのは、自分で判断し、その判断に責任を持てる立場だからです。

不動産のことは、不動産のプロが考える。

法律のことは、法律のプロが考える。

税金のことは、税金のプロが考える。

登記や権利のことは、そのプロが考える。

でも最後はバラバラではなく、代表者同士が一つのチームになって、一人の方のこれからを考える。

私なら、そんなチームを味方につけます。

大手以上の味方をつける。

私が考えるその答えが、各分野の代表者が集まった、スペシャリストチームです。

それだけでは、足りません

ただ、専門性が高いだけでは足りないとも思っています。

私が一緒にやりたいのは、こう考えられる人です。

仕事とは、何のためにするのか。

売上をつくることも、もちろん大切です。

会社をやっている以上、当然のことです。

でも、その前に。

目の前の人に喜んでもらう。

困っている人を笑顔にする。

それが本来の仕事ではないか。

そう思える人と、一緒に仕事がしたい。

そんな価値観を共有できる仲間の集まりが、私の考える「味方」です。

「そんな人たち、どうやって探すん？」

ここまで読んで、こう思われたのではないでしょうか。

「そんな人たち、どうやって探すん？」

そのとおりだと思います。

不動産会社の代表、弁護士事務所の代表、司法書士事務所の代表、税理士事務所の代表。

しかも、数字より目の前の人を優先できる人。

そんな人たちが、都合よく集まっているでしょうか。

そして、なぜそこまでしてくれるのでしょうか。

なぜ、そこまでしてくれるのか

理由は、仕事だけの関係ではないからです。

私が立ち上げた一般社団法人士業会には、仲間が集まり、交流する場があります。

招待された方が身体のケアを受けられる「和魂サロンZERO」という場もあります。

単に、仕事を紹介し合うためだけの関係ではありません。

仕事を超えて、人と人としてつながる仲間です。

だから、こう考えられるのです。

「この案件はいくらになるのか」

「自分の仕事になるのか」

それだけではなく、

「目の前のこの人を、どうすれば笑顔にできるだろう」

そこから考えられる。

目の前の数字や売上よりも、もっと大切なものがあることを知っている。

そんな仲間が、それぞれの専門性を持ち寄って、一人の人のこれからを一緒に考える。

私も、出会ったことがありませんでした

正直に申し上げます。

でも私は、30年以上この仕事をしてきて、そんなチームに出会えませんでした。

紹介はできます。

「税金のことは、この税理士さんに聞いてください」と。

でも、紹介した先で終わってしまう。

紹介された方は、また一から事情を説明します。

そして、その税理士さんは税金の話をしてくれる。

それはその方の正しい仕事です。

でも、その方は、不動産がいくらで売れるかを知りません。

だから、判断がつながらない。

相談者だけが、窓口を渡り歩くことになる。

そういう場面を、何度も見てきました。

だから、つくりました。

それが、一般社団法人士業会です。

業務提携ではありません。

社員でもありません。

案件を回すための紹介先でもありません。

違う専門分野を持つ仲間が、それぞれの専門性を持ち寄って、一人の人のこれからを一緒に考える。

そういう集まりです。

それでも、「私たちに依頼してください」とは書きません

ここまで読んでいただいて、こう思われたかもしれません。

「結局、士業会の宣伝じゃないか」と。

でも、そうではないのです。

私がお伝えしたいのは、士業会に依頼してください、ということではありません。

探してください。本当に自分の人生を一緒に考えてくれる人たちを。

そして、探した結果、私たち以上のチームがあれば、もちろん、そちらにお願いしてください。

本気でそう思っています。

私たちの目的は、任意売却の仕事を取ることだけではありません。

住宅ローンが払えなくなった方が、本当の味方と出会うこと。

それが、私がこの仕事をしてきて、いちばん大切だと思っていることです。

では、どうやって見分けるのか

「探してください」と申し上げた以上、探し方をお渡しします。

会社の看板ではなく、目の前の人を見てください。

そして、次の5つを確かめてください。

1．今どの段階かを、書類を見て説明できるか

先ほどの表のとおり、段階によって選べる方法がまったく違います。

手元の通知を見せて、

「私は今、どの段階ですか」

と聞いてみてください。

「まだ大丈夫ですよ」で終わる相手は、逆算していません。

2．「それは誰が決めるのですか」に答えられるか

これが、いちばん大事です。

任意売却では、応じてもらえるかどうかも、売り出しの価格も、引越し費用も、残った債務を分割にできるかも、決めるのは債権者です。

私たち不動産会社ではありません。

それなのに、

「引越し代は出ます」

「必ず売れます」

と最初から言い切る人がいます。

そういうときは、こう聞いてください。

「それは、誰が決めるのですか」

仕組みから説明してくれる人は、あなたの状況を正確に扱おうとしている人です。

3．売らない選択肢も示すか

段階によっては、返済方法の見直しで乗り切れることもあります。

売却しなくていい方もいらっしゃいます。

最初から売却前提で話が進むなら、一度立ち止まってください。

4．できないことを「できない」と言うか

任意売却は、必ず成立するものではありません。

関係者の同意が得られないこともあります。

時間が足りないこともあります。

それを正直に言える人を選んでください。

「大丈夫です、なんとかします」と言う人は、頼もしく聞こえます。

でも、なんとかならなかったときに困るのは、その人ではなく、あなたです。

良い話を聞けなかったときより、聞いていた話と違ったときのほうが、はるかに困ります。

そのときにはもう、選び直す時間が残っていないことが多いのです。

5．売った後の生活の話をするか

残った債務をどう返すのか。

次にどこに住むのか。

信用情報はどうなるのか。

この話を、こちらが聞く前にしてくれるかどうか。

家を売ることを目的にしている人は、この話をしません。

ここまでお読みになって、こう思われたかもしれません。

「言いたいことは分かるけれど、実際には、どう選べばいいのか」

正直に申し上げると、一般の方が任意売却会社の実力を細かく見抜くのは、むずかしいと思います。

ですから私は、見るのは一つだけでいいと考えています。

その一つが何なのか。

そして、なぜ私が「代表者」にこだわるのかを、別の記事に書きました。

→ 任意売却は、誰に任せるか｜私なら、こういう基準で選びます

私たちに決められないこと

私たち自身についても、正直に書いておきます。

次のことは、私たちの一存では決められません。

任意売却に応じてもらえるかどうか（債権者等の判断です）
売り出しの価格（債権者等の意向が反映されます）
引越し費用を確保できるかどうか、その金額（債権者等との協議・承諾によります）
残った債務を分割で返せるかどうか、その金額（債権者等の判断です）
税金の差押えを解除してもらえるかどうか（役所の判断です）
法的整理が必要かどうか（弁護士が判断することです）
買主がいつ現れるか

引越し費用について、特に申し上げておきます。

「引越し代は出ます」と最初から言い切る説明を、耳にされたことがあるかもしれません。

でも、それを決めるのは債権者です。

私たちが決められることではありません。

私たちは、確保できるよう全力で交渉します。ただし、お約束はしません。

「大丈夫です、なんとかします」とは申し上げません。

できること、できないこと、相手の判断が必要なこと。

それを最初にお伝えしたうえで、できる限りの交渉をします。

かかった費用は、いただきません

ここまで読んでいただいた方が、最後に気にされることがあります。

「相談したら、お金がかかるんやろか」

そのことについても、正直にお話しします。

任意売却を進めるには、当然、経費がかかります。

登記簿謄本などの取得費用。

物件や権利関係の調査にかかる費用。

人が動くための費用。

債権者との調整のために費やす時間。

何も費用がかからないわけではありません。

そして、任意売却が成立せず、結果として競売になった場合に、そこまでにかかった必要経費や調査費、人件費などを請求される業者さんもあります。

私は、それが悪いことだとは思っていません。

仕事ですから、当然です。

慈善事業ではありません。

でも、私たちは少し考え方が違います。

私たちのところに来られる方は、住宅ローンが払えなくなり、お金のことで困って来られています。

その方に、最後に、

「任意売却はできませんでした。では、ここまでにかかった費用をお支払いください」

と、私は言いたくありません。

ですから、エルライフでは、任意売却が成立せず競売になった場合でも、そこまで私たちが動くためにかかった必要経費、調査費、人件費などを、相談者の方へ請求することはありません。

だからこそ、中途半端にはやりません

誤解しないでいただきたいのですが、「無料だから、軽くやる」ということではありません。

逆です。

経費は実際にかかります。

だからこそ、最初から、成立させるつもりで動きます。

一人でできないことなら、不動産だけで抱え込まない。

法律の力が必要なら、弁護士。

登記や権利関係なら、司法書士。

税金の問題なら、税理士。

必要なプロが、必要なときに動く。

そして、ただ専門家を紹介して終わるのではありません。

それぞれの代表者が一つのチームになって、できる限りのことをします。

ただし、成立をお約束することはできません。

関係者の同意、残された時間、買主が現れるかどうか。

私たちの努力だけで決まらない部分があるからです。

保証はできません。でも、全力を尽くします。

なぜ、そこまでするのか

私たちのところに来られるのは、すでに困っている方だからです。

その方に、さらに負担を背負わせるために、私たちはいるのではありません。

困っている方の力になるために、私たちはいます。

もちろん、私たちも会社です。

仕事です。

利益も必要です。

でも、目の前で困っている方に手を差し伸べることと、利益と、どちらを先に考えるのか。

そこは、私たちが大切にしているところです。

できることは、全力でやります。

それでもできなかったときに、さらにその方の負担を増やすことは、したくありません。

ただし、別途費用がかかるものもあります

ここも正直に書いておきます。

弁護士に依頼する場合の弁護士費用や、自己破産など法的手続きに必要となる費用は、別です。

そうした費用が必要になる場合は、事前に、きちんとお伝えします。

「後から言われた」ということが、ないようにします。

銀行の担当者を、敵だと思わないでください

もう一つ、お伝えしたいことがあります。

滞納が始まると、銀行の担当者が冷たくなったように感じます。

保証会社から届く書面は、機械的で厳しい言葉ばかりです。

でも、あの方たちは悪い人ではありません。

組織に所属している以上、守るべき立場があります。

動ける範囲も決まっています。

責めても、状況は変わりません。

ただ、これも事実です。

その立場は、あなたの生活を最後まで見届ける立場ではないのです。

だからこそ、あなたの側に立つ人が必要なのです。

今日、できること

「味方を探してください」と申し上げましたが、いきなり誰かに会いに行くのは大変だと思います。

今日できるのは、これだけで十分です。

1．手元の書類を、一箇所に集める

金融機関から届いた通知、住宅ローンの契約書、返済予定表。

引き出しにしまったままの封筒も、開けなくていいので出してきてください。

集めるだけです。

読まなくて構いません。

2．今、自分がどの段階かだけ確認する

この記事の表を、もう一度見てください。

それだけです。

分からないものは、実際より大きく見えます。

自分がどこにいるかが分かるだけで、少し落ち着けるはずです。

3．味方になってくれそうな人を、一人探してみる

私たちでなくても構いません。

各市区町村には、無料で相談できる窓口があります。

大阪市なら各区役所内です。

まずはそこでも構いません。

大事なのは、一人で背負うのをやめることです。

最後に

住宅ローンが払えなくなったとき、多くの方が「家をどうするか」から考えます。

でも、私が30年以上見てきて思うのは、順番が逆だということです。

まず、味方を探してください。

家をどうするかは、その後で決まります。

売らずに済むかもしれません。

売ることになるかもしれません。

どちらにしても、一人で決めることではありません。

そして、その味方は、あなたの人生を一緒に考えてくれる人であってほしいのです。

家のことだけでなく。

お金のことだけでなく。

あなたと、ご家族の、これからの生活まで。

今日、していただきたいことは一つだけです。

あなたの人生を一緒に考えてくれる味方を、探してみてください。

私たち以上のチームが見つかったなら、もちろん、そちらにお願いしてください。

大切なのは、あなたが本当の味方と出会うことです。

一般社団法人士業会　代表理事
株式会社エルライフ　代表取締役
松本淳一

不動産の仕事に携わって40年近く。住宅ローンの返済に困った方のご相談に携わって30年以上になります。

よくあるご質問

Q1. 住宅ローンが払えないとき、まず最初に何をすればいいですか。

まず、今どの段階にいるかを確認してください。

そのうえで、一人で判断しようとせず、あなたの状況を一緒に考えてくれる相手を探してください。

家をどうするかは、その後の話です。

Q2. まだ滞納していませんが、相談してもいいですか。

はい。

むしろその段階のほうが、選べる方法は多く残っています。

Q3. 相談したら、必ず家を売ることになりますか。

いいえ。

売らずに済む道が見つかることもあります。

そのときは、そうお伝えします。

Q4. 相談や、その後の対応に費用はかかりますか。

ご相談は無料です。

また、任意売却が成立せず競売になった場合でも、そこまでに私たちが動いた必要経費・調査費・人件費などを請求することはありません。

ただし、弁護士への依頼や自己破産など法的手続きに必要な費用は別です。

その場合は、事前にお伝えします。

Q5. 引越し費用は出ますか。

確保できる場合がありますが、決めるのは債権者です。

私たちは全力で交渉しますが、お約束はできません。

Q6. 家族に知られずに相談できますか。

ご相談内容は、適切に取り扱います。

専門家との連携など、必要な場合に情報を共有するときは、内容をご説明したうえで進めます。

ご家族にお話しされていない段階でのご相談も可能です。

Q7. 何を持っていけばいいですか。

届いた通知、住宅ローンの契約書、返済予定表があると話が早く進みます。

揃わなくても構いません。

Q8. うまく説明できる自信がありません。

説明していただかなくて大丈夫です。

こちらから質問します。

書類はこちらで読みます。

専門用語が分からないのは、当たり前です。

まとめ

多くの方は、放置したのではない。一人で背負おうとしただけ
段階によって、選べる方法はまったく違う。まず、今どこにいるかを確認する
ただし、段階が分かっただけでは、何をすべきかは決まらない
住宅ローンが払えないのは、ほとんどの方にとって初めての経験。分からなくて当たり前
分からないことだらけだから、プロがいる。全部自分でやろうとしなくていい
でも、一人のプロだけでも足りない
相談者が専門家を渡り歩くのではなく、専門家が相談者のために集まるべき
私なら、まず家を売ろうとはしない。任意売却をすると決めることもしない
まず、自分の味方を探す
見るのは、**経験と実務。**そして、その人の後ろに誰がいるか
求めるのは社員ではなく代表者。自分で判断し、その判断に責任を持てる立場だから
大手以上の味方をつける
でも、**専門性だけでは足りない。**数字より目の前の人を大切にできる価値観
私も出会えなかった。だから、つくった。それが士業会
経費はかかる。でも、成立せず競売になった場合、そこまでの費用は請求しない
だからこそ、中途半端にはやらない。成立を保証はできないが、全力を尽くす
ただし、弁護士費用や法的手続きの費用は別。事前に伝える
引越し費用は全力で交渉する。ただし、決めるのは債権者。約束はしない
見分ける5つ：①段階を説明できるか ②誰が決めるのかを説明できるか ③売らない選択肢を示すか ④できないことを言えるか ⑤売った後の話をするか
私たち以上のチームがあれば、そちらへ。大切なのは、あなたが本当の味方と出会うこと

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会社概要

社名
株式会社エルライフ

代表者
松本淳一

所在地
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2

無料相談窓口

八尾無料相談窓口

〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2

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