結論
任意売却は、会社名だけで選ばないでください。
私なら、実際に担当する人を見ます。
どのサイトにも「実績豊富な会社を選びましょう」と書いてあります。
しかし、実績の数は、あなたには確かめようがありません。
ですからこの記事では、あなたがその場で自分で確かめられる基準だけをお伝えします。
7つあります。
- 今どの段階かを、書類を見て説明できるか
- 「それは誰が決めるのですか」に答えられるか
- 売らない選択肢も示すか
- 数字を出せるか
- 売った後の話をするか
- なぜ今動く必要があるのかを説明できるか
- できないことを「できない」と言うか
そして、この7つは、すべてその場で質問できる形にしてあります。
はじめに
「任意売却 業者」で検索すると、数え切れないほどの会社が出てきます。
しかも、どこも似たようなことが書いてあります。
比べる基準がなければ、選べません。
そして、任意売却を扱う会社の営業方法には、さまざまなものがあります。
大切なのは、
「怪しい会社を見分ける」ことではなく、「自分で確かめる方法を持つ」ことです。
なぜ、突然DMや訪問が来るのか
先にお伝えしておきます。
競売の手続きが始まると、登記簿に差押えや競売開始決定の登記がされます。
これは誰でも見られる情報です。
そのため、その情報をもとに、多数の会社からDMが届いたり、訪問を受けたりすることがあります。
あなたの個人情報が漏れたわけではありません。
制度上、公開されている情報だからです。
そして、訪問やDM自体が問題なのではありません。
大切なのは、
どんな説明をしてくれるか。
なぜ今動く必要があるのかを説明できるか。
納得したうえで進めようとしてくれるか。
そこです。
視点1 今どの段階かを、書類を見て説明できるか
最初に確かめるべきはここです。
住宅ローンの問題では、督促状、催告書、期限の利益の喪失、代位弁済、そして裁判所の手続きと、段階が進みます。
段階によって、残された時間も選べる方法もまったく違います。
そのまま使える質問
「私は今、どの段階にいますか」
手元の書類を見せて、こう聞いてください。
書類を見て、段階と、そこから何ができるかを説明できる担当者は、逆算ができています。
「まだ大丈夫ですよ」で終わるのではなく、
なぜ大丈夫なのか。
何をいつまでにする必要があるのか。
そこまで説明できるかを見てください。
視点2 「それは誰が決めるのですか」に答えられるか
この記事でいちばん大事な視点です。
任意売却では、次のことを不動産会社だけでは決められません。
- 任意売却に応じてもらえるかどうか
- 売り出しの価格
- 引越し費用を確保できるかどうか、その金額
- 残った債務を分割で返せるかどうか
- 税金の差押えを解除してもらえるかどうか
ですから、
「引越し代は出ます」
「必ず売れます」
「残債は分割にできます」
と最初から言い切る説明を聞いたら、こう聞いてください。
そのまま使える質問
「それは、誰が決めるのですか」
仕組みから説明してくれる担当者は、あなたの状況を正確に扱おうとしている人です。
視点3 売らない選択肢も示すか
任意売却は、必要ない人もいます。
売却代金で住宅ローンを完済できる方なら、通常の売却で済む場合があります。
まだ滞納していない段階なら、返済方法の見直しなど、売却以外の方法を検討できることもあります。
最初から「売りましょう」「任意売却しましょう」と結論が決まっていないか。
そこを見てください。
そのまま使える質問
「売らずに済む方法はありますか」
売ることが目的ではありません。
今の問題をどう解決し、その後の生活をどう立て直すか。
そこが目的だと、私は考えています。
視点4 数字を出せるか
判断に必要な数字は、大きく3つです。
- 今いくらで売れそうか
- 住宅ローンの残債はいくらか
- 差し引き、いくら残る見込みか
この3つは、売ると決める前でも確認できます。
そして、この数字がないまま、
「売りましょう」
と言われても、判断のしようがありません。
そのまま使える質問
「売ったらいくらで、いくら残りそうですか」
幅を持った答えでも構いません。
なぜその数字になるのかを説明できるか。
そこを見てください。
視点5 売った後の話をするか
任意売却は、家を売れば終わりではありません。
- 残った債務をどうするのか
- 次にどこに住むのか
- 信用情報はどうなるのか
- 連帯保証人がいる場合はどうなるのか
- これからの生活をどう立て直すのか
この話を、こちらが聞く前からしてくれるかどうか。
家の売却だけではなく、
その人の「その後」まで考えているか。
私は、そこを見ます。
そのまま使える質問
「売った後、私の生活はどうなりますか」
なお、媒介契約を結んで売買が成立した場合の仲介手数料には、法律上の上限があります。
具体的な金額は、売買価格や適用される制度によって異なります。
ご自身の場合にいくらになるのかは、契約前に必ず確認してください。
視点6 なぜ今動く必要があるのかを説明できるか
ここは、大切なので少し丁寧に書きます。
任意売却には、時間の制約があります。
ですから私たちも、状況によっては、
訪問したその日に媒介契約をお願いすることがあります。
でも、
「その日に契約をお願いすること」＝「契約を急がせる悪い会社」
ではないと私は考えています。
大事なのは、理由です。
そのまま使える質問
「なぜ、今日動く必要があるのですか」
そして、もう一つ。
「一度持ち帰って考えてもいいですか」
「もちろんです」で終わるかどうかだけを見るのではありません。
私なら、
「何を持ち帰って考えたいですか」
「どこが不安ですか」
「その理由を一緒に整理しませんか」
と聞きます。
住宅ローンや任意売却は、ほとんどの方にとって初めての経験です。
分からないことを、分からないまま一人で持ち帰っても、答えが出ない場合があります。
だからこそ、プロがいます。
持ち帰るか、その場で決めるかが本質ではありません。
大切なのは、
「何に迷っているのかを一緒に整理し、納得したうえで決められるか」
です。
理由も説明せず、
「今日決めてください」
と迫るのであれば、一度立ち止まって構いません。
しかし、期日から逆算して、
なぜ今なのか。
何を急がなければならないのか。
あとどのくらい時間があるのか。
そこを具体的に説明できるなら、その説明を聞いたうえで判断してください。
視点7 できないことを「できない」と言うか
最後に、これがすべてを含む視点です。
任意売却は、必ず成立するものではありません。
- 関係者の同意が得られない場合
- 残された時間が足りない場合
- 買主が現れない場合
成立しないこともあります。
そして、手続きがかなり進み、残された期間が短い場合には、必要な時間を確保できないことがあります。
買主探しだけではありません。
債権者との調整。
書類の準備。
売買契約。
決済。
どれにも時間が必要です。
そのまま使える質問
「私の場合、間に合わない可能性はありますか」
この質問に正直に答えられる担当者を選んでください。
「絶対に大丈夫です」
「必ず何とかなります」
と簡単に言い切れることではありません。
できること。
できないこと。
相手の判断が必要なこと。
それを分けて説明できる人かどうかを見てください。
7つの質問を、まとめます
相談の場で、そのまま使ってください。
| 視点 | 質問 |
|---|---|
| 1 | 私は今、どの段階にいますか |
| 2 | それは、誰が決めるのですか |
| 3 | 売らずに済む方法はありますか |
| 4 | 売ったらいくらで、いくら残りそうですか |
| 5 | 売った後、私の生活はどうなりますか |
| 6 | なぜ今、動く必要があるのですか |
| 7 | 私の場合、間に合わない可能性はありますか |
全部聞く必要はありません。
特に、
「それは、誰が決めるのですか」
「私の場合、間に合わない可能性はありますか」
この2つは聞いてみてください。
ここまで、確認するための道具をお渡ししてきました。
でも、こう思われた方もいらっしゃるかもしれません。
「7つも確認する余裕がない」
その気持ちは、よく分かります。
実は私も、一般の方が任意売却会社の実力を細かく見抜くのは、むずかしいと思っています。
ですから、見るのは一つだけでいい、とも考えています。
その一つが何なのか。
そして、なぜ私が「担当者だけでなく、その人の後ろにいるチームを見る」のか。
こちらに書きました。
→ 任意売却は、誰に任せるか｜私なら、こういう基準で選びます
客観的に調べられること
人柄や説明だけでなく、事実として確認できることもあります。
宅地建物取引業の免許
不動産の仲介には、宅地建物取引業の免許が必要です。
免許番号は、その会社のホームページや店頭などで確認できます。
行政処分の履歴
気になる場合は、国土交通省などが公表している情報から行政処分の履歴を確認する方法もあります。
事務所があるか、対面で会えるか
住宅ローンの問題では、書類が大切な判断材料になります。
金融機関や裁判所から届いた書類を見ながら説明を受けられるか。
対面で話せる場所があるかどうかも、一つの確認材料です。
相談に行くとき、持って行くもの
これがあると、初回から話が具体的になります。
- 住宅ローンの契約書
- 金融機関や裁判所から届いた通知
- 返済予定表
- 固定資産税の納税通知書
- 他に借入がある場合は、その明細
すべて揃わなくても構いません。
あるものだけで大丈夫です。
封筒に入ったままでも構いません。
相談は、依頼ではありません
ここは、はっきりお伝えします。
相談したからといって、その会社に依頼したことにはなりません。
依頼するときは、媒介契約など必要な契約を確認したうえで進めます。
複数の会社に相談しても構いません。
ただし、任意売却には時間があります。
何社も回ること自体が目的にならないようにしてください。
大切なのは、
納得できる相手を見つけることです。
では、私たちはどうしているか
ここまで基準をお伝えしてきたので、私たち自身のことも書いておきます。
株式会社エルライフは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
最初に考えるのは、
この方にとって最終的に何が一番いいのか。
です。
家をどうするのか。
売ると残債はいくらになるのか。
税金の問題はあるか。
法的な整理は本当に必要か。
次の住まいはどうするのか。
その後の生活はどうなるのか。
この順番で見ていくと、売らないほうがいい場合もあります。
そのときは、そうお伝えします。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
私たちが大切にしているのは、
「提携先がある」ということだけではありません。
一人の相談者の問題を、それぞれの専門家が必要に応じて違う角度から一緒に考えること。
そして、
誰の仕事になるのか。
誰に紹介料が入るのか。
それより先に、
「目の前のこの人にとって何が一番いいのか」
を考えることです。
私たちは、**「提携先」ではなく「仲間」**という関係を大切にしています。
住宅ローンの問題は、不動産だけで終わりません。
残った債務。
税金。
法律。
離婚。
相続。
次の住まい。
その後の生活。
相談する方が、いくつもの窓口を回って同じ説明を繰り返すのは、大きな負担です。
だから、必要な専門家が必要な場面で加わる形にしています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
お伝えしたいのは、順番です。
まず、不動産を整理した場合に実際にいくら債務が残るのかを確認する。
そのうえで、必要な法的整理を弁護士と検討する。
売却ありき。
自己破産ありき。
リースバックありき。
最初から結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、私たちの一存では決められません。
- 任意売却に応じてもらえるかどうか
- 売り出しの価格
- 引越し費用を確保できるかどうか、その金額
- 残った債務を分割で返せるかどうか、その金額
- 税金の差押えを解除してもらえるかどうか
- 法的整理が必要かどうか
- 買主がいつ現れるか
「うちなら大丈夫です」とは申し上げません。
できること。
できないこと。
相手の判断が必要なこと。
それをお伝えしたうえで、できる限りのことをします。
かかった費用は、いただきません
費用についても、正直にお伝えします。
任意売却を進めるには、当然、経費がかかります。
登記簿謄本などの取得費用。
調査にかかる費用。
人が動くための費用。
債権者との調整のために費やす時間。
そして、任意売却が成立せず競売になった場合に、そこまでにかかった必要経費や調査費、人件費などを請求される業者さんもあります。
私は、それが悪いことだとは思っていません。
仕事ですから、当然です。
でも、私たちは少し考え方が違います。
エルライフでは、任意売却が成立せず競売になった場合でも、そこまで私たちが動くためにかかった必要経費、調査費、人件費などを、相談者の方へ請求することはありません。
ただし、弁護士に依頼する場合の弁護士費用や、自己破産など法的手続きに必要となる費用は別です。
そうした費用が必要になる場合は、事前に、きちんとお伝えします。
それでも、「私たちに依頼してください」とは書きません
ここまで読んでいただいて、
「結局、自社の宣伝じゃないか」
と思われたかもしれません。
でも、私がお伝えしたいのは、そこではありません。
この記事に書いた質問を、どの会社でも構いませんから聞いてみてください。
そして、
「この人、このチームなら任せられる」
と思える相手を探してください。
その結果、他社を選ばれるなら、それでいいと思っています。
私たち以上の相手が見つかったなら、もちろん、そちらにお願いしてください。
大切なのは、あなたが本当の味方と出会うことです。
よくあるご質問
Q1. 銀行が指定する業者に頼まないといけませんか。
一般的には、ご自身で相談先を選べます。
ただし、任意売却を進める際には債権者との調整が必要になります。
Q2. 相談したら、必ず依頼しないといけませんか。
いいえ。
相談しただけで依頼したことにはなりません。
契約内容を確認し、納得したうえで決めてください。
Q3. 複数の会社に相談してもいいですか。
構いません。
ただし、媒介契約を結ぶ場合は、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違いを確認してください。
Q4. DMや訪問が来ます。断ってもいいですか。
断って構いません。
訪問やDMが来たことだけで判断するのではなく、説明内容を見てください。
Q5. 仲介手数料はいくらですか。
法律で上限が定められていますが、売買価格や適用される制度によって異なります。
ご自身の場合にいくらになるのかは、契約前に確認してください。
Q6. すでに他社に依頼していますが、相談できますか。
できます。
今の進め方が適切かどうかを確認するだけでも構いません。
乗り換えを勧めることはしません。
Q7. 相談は無料ですか。
はい。
ご相談は無料です。
まとめ
- 会社名だけで選ばない。実際に動く人を見る
- 実績や口コミだけで細かく見抜くのは難しい
- だから、その場で聞ける質問を持つ
- 特に、「それは誰が決めるのですか」
- そして、「私の場合、間に合わない可能性はありますか」
- 売らない選択肢も聞く
- 数字を確認する
- 売った後の生活まで話すかを見る
- その日に契約を求められること自体ではなく、なぜ今なのかを説明できるかを見る
- できないことを「できない」と言えるかを見る
- そして最後は、「この人、このチームなら任せられるか」
- 私たち以上の相手が見つかれば、そちらへ
- 大切なのは、あなたが本当の味方と出会うこと
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最後は、
「この人、このチームなら任せられるか」
です。
その判断材料として、この7つの質問を使ってください。
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大切なのは、
あなたが本当の味方と出会うことです。